SUUMOの物件キャッチ、毎回ゼロから考えていませんか。メインキャッチは「スペック×スペック×スペック＋☆補足」で37字、サブキャッチは■の箇条書き＋「☆リフォーム履歴☆」「☆ライフインフォメーション☆」で300字——型は決まっています。本記事では、物件情報を貼るだけで、この型に沿った"引きのある"キャッチをAIが複数案つくる無料プロンプトを配布します。売買・賃貸どちらにも対応。宅建業法・公正競争規約でNGな表現（最上級・格安・新品同様など）は、プロンプト側で自動チェックします。
キャッチの例はすべて架空の物件情報でつくったサンプルです。実在物件の広告を転載したものではありません。文字数のカウント方式（半角文字の扱い）は媒体・入稿ツールで異なる場合があるため、最終的な字数はSUUMOの入稿画面のカウンターで必ず確認してください。
ひとことで言うと、「物件情報を貼るだけで、SUUMOの型に沿った"引きのあるキャッチ"をAIが複数案つくる」という話です。キャッチコピーは、実は型が決まっています。メインは「スペック×スペック×スペック＋☆補足」で37字、サブは「■の箇条書き＋☆リフォーム履歴☆＋☆ライフインフォメーション☆」で300字。型が決まっているなら、毎回ゼロから悩む必要はありません。AIに型と物件情報を渡して、複数案から選ぶ——このほうが速くて、質も安定します。作るのはAI、選ぶ・入稿は人です。
ChatGPT・Claude にそのまま貼って使える配布プロンプトです。すぐ試したい方は、下のリンクから「プロンプトを使う」へ飛んでください。
「スペック×スペック×スペック＋☆補足」の型で、切り口（価格・駅近・広さ・眺望・リノベ 等）を変えた案を3〜5つ。各案に字数付きで出力します。
■の箇条書きを強み順に並べ、「☆リフォーム履歴☆」「☆ライフインフォメーション☆」まで、300字以内で自動でまとめます。
「最高」「格安」「新品同様」など、宅建業法・公正競争規約で危ない表現を避け、最後にチェック結果を付けます。売買・賃貸どちらも対応。
まず、SUUMOの物件キャッチには「メインキャッチ」と「サブキャッチ」の2つがあり、それぞれ書き方・文字数の目安が決まっています。プロンプトはこの枠内で機能するように作ってあります。
| 項目 | 書き方・文字数の目安 |
|---|---|
| メインキャッチ | 「スペック×スペック×スペック＋☆補足」型。物件の事実（スペック）を3つ並べ、最後に☆で暮らしの効能を添える。全角37文字以内。 |
| サブキャッチ | 「■の箇条書き（強み順）」＋「☆リフォーム履歴☆」「☆ライフインフォメーション☆」のセクション。全角300文字以内（入力欄は10行・300字カウンタ）。 |
「37文字以内」は、半角英数字（3LDK・72㎡ の数字部分など）を1字と数えるか0.5字と数えるかで結果が変わることがあります。プロンプトは安全側（1字＝1カウント）で作っていますが、最終的な字数はSUUMOの入稿画面のカウンターで必ず確認してください。
メインキャッチは、「事実3つ＋☆で暮らしの想像1つ」の4パーツで考えると作りやすくなります。☆の前は事実（スペック）、☆の後は共感（暮らしの効能）と役割を分けるのがコツです。
型： 〔スペックA〕×〔スペックB〕×〔スペックC〕☆〔暮らしの効能・情緒〕
例）駅徒歩3分×南向き角住戸×専有72㎡☆通勤ラクな暮らし（27字）
「引きが強い」キャッチには、共通する要素があります。プロンプトにもこの考え方を組み込んでいます。
同じ物件でも、どのスペックを"主役"にするかで刺さる相手が変わります。プロンプトは複数の切り口で案を出しますが、考え方の早見表として12パターンを載せておきます（例はすべて架空・37字以内）。
| 切り口 | メインキャッチの例（架空・37字以内） |
|---|---|
| ① 価格 | 総額2,480万円×3LDK×駅徒歩5分☆予算内で叶う住み替え |
| ② 希少・限定 | 総戸数48戸の小規模×角住戸×専有72㎡☆管理の行き届く住まい |
| ③ 駅近 | 駅徒歩3分×2路線利用可×南向き☆通勤ルートを選べる毎日 |
| ④ 広さ・間取り | 専有80㎡×4LDK×全居室収納☆家族にゆとりの広さ |
| ⑤ 眺望・角部屋 | 最上階×角住戸×二面採光☆眺望と陽当りを独り占め |
| ⑥ リノベ・築浅 | 2026年水回り一新×3LDK×駅徒歩5分☆入居後すぐ快適 |
| ⑦ ペット可 | ペット可×駅徒歩4分×専有68㎡☆愛犬・愛猫と暮らせる住まい |
| ⑧ 子育て・学区 | 小学校徒歩6分×公園近接×3LDK☆子育て世帯にうれしい立地 |
| ⑨ 投資・利回り | 想定利回り6%台×満室稼働×駅徒歩5分☆収益重視の方へ |
| ⑩ 即入居 | 即入居可×3LDK×専有72㎡☆新生活をすぐスタート |
| ⑪ ターゲット呼びかけ | DINKs向け×1LDK×駅徒歩3分☆二人にちょうど良い広さ |
| ⑫ 情緒・暮らし提案 | 静かな住宅街×南向き×専有72㎡☆穏やかな時間が流れる住まい |
サブキャッチは、強みの強い順に■で並べ、最後に「☆リフォーム履歴☆」「☆ライフインフォメーション☆」を置きます。事実の羅列で終わらせず、各行の末尾に暮らしが浮かぶ一言を添えると、読み手が動きやすくなります。
サブキャッチの例（架空）： ■専有72㎡・3LDK／全居室収納で家族の荷物もすっきり
■南向き2面採光の角住戸／終日あかるいリビング
■スーパー徒歩4分・ドラッグストア徒歩5分で毎日の買物がラク
■小学校徒歩6分／お子様の通学も安心
■総戸数48戸・管理体制良好
■ペット可（犬・猫各1匹まで／規約要確認）
☆リフォーム履歴☆ 2026年3月に水回り一新・クロス全面張替。入居後すぐ快適にお住まいいただけます。
☆ライフインフォメーション☆ 徒歩圏に公園・小児科・図書館。休日は緑の多い環境で、平日は買物も通学も徒歩で完結する暮らしです。
「リフォーム済」だけでは弱く、買い手の不安も消えません。「2026年3月・水回り一新」のように、時期と施工箇所を具体的に。ただし全箇所を直していないのに「フルリフォーム」「新品同様」と書くのはNG（下の6章参照）。
キャッチは短いぶん、誇大表現になりやすい場所です。宅地建物取引業法（第32条：誇大広告等の禁止）や、不動産の表示に関する公正競争規約、景品表示法の観点で、避けるべき表現をまとめました。プロンプトはこれらを自動でチェックします。
| 避けるべき表現 | 理由・正しい書き方 |
|---|---|
| 最高／日本一／No.1／完全／絶対／100％ | 客観的な根拠なしの最上級・断定は優良誤認のおそれ。使わない。 |
| 格安／激安／破格／掘り出し物 | 主観的で根拠を示せない価格評価。相場との比較根拠がない限り使わない。 |
| 新品同様／未使用同然（リフォーム済み物件） | リフォームの実態と乖離しやすい誇張。施工箇所と時期を客観的に書く。 |
| フルリフォーム／完全リフォーム | 全箇所を施工した事実がある場合のみ。未施工箇所があれば不当表示。 |
| 「新築」 | 公正競争規約上、建築後1年未満かつ未使用の建物のみ使用可（要確認）。 |
| 徒歩◯分 | 道路距離80m＝1分・端数は切り上げで算出（信号待ち等は含めない）。 |
| 利回り | 必ず「想定利回り」と明記。保証・確約と誤認させない。 |
実際には取引できない物件を、集客のために掲載する「おとり広告」は景品表示法で禁止されています。「残り◯邸」「即入居可」などの希少性・即時性の表現は、必ず実際の在庫状況と一致させてください。根拠条文は 宅地建物取引業法 第32条（e-Gov法令検索） で確認できます。
使い方はシンプルです。プロンプトをダウンロードし、【物件情報】欄を埋めて、ChatGPT または Claude に貼り付けるだけ。特別なアプリや設定は不要です。
上のボタンからダウンロードし、テキスト全文をコピーします。
プロンプト末尾の【物件情報】欄に、対象物件の事実を記入します。空欄の項目は無視されるので、分かる範囲でOKです。
記入したプロンプト全文を貼り付けて送信します。メインキャッチ3〜5案（切り口・字数付き）とサブキャッチ、コンプラチェック結果が返ります。
記入例（そのまま貼ってOK）： 取引種別：売買／物件種別：中古マンション／最寄駅：〇〇駅 徒歩3分（2路線利用可）／価格：3,280万円／専有面積：72㎡／間取り：3LDK／築年数：築18年／方角・階数：南向き・7階・角住戸／総戸数：48戸／ペット：可（犬・猫各1匹まで）／リフォーム履歴：2026年3月 水回り一新・クロス張替／周辺施設：小学校 徒歩6分・スーパー 徒歩4分・公園 徒歩5分／ターゲット：子育てファミリー
上の記入例を渡すと、たとえば次のような出力が返ります（切り口・字数付きの複数案）。
出力例： 【メインキャッチ】
[駅近] 駅徒歩3分×南向き角住戸×専有72㎡☆通勤ラクな暮らし（27字）
[リノベ] 2026年水回り一新×3LDK×駅徒歩3分☆入居後すぐ快適（29字）
[子育て] 小学校徒歩6分×専有72㎡×収納豊富☆子育て世帯にうれしい（29字）
【サブキャッチ】
■専有72㎡・3LDK／全居室収納ですっきり ■南向き2面採光の角住戸 ■スーパー徒歩4分・小学校徒歩6分 ■総戸数48戸・管理体制良好 ■ペット可（犬・猫各1匹まで／規約要確認）
☆リフォーム履歴☆ 2026年3月 水回り一新・クロス張替。
☆ライフインフォメーション☆ 徒歩圏に公園・小児科・図書館。買物も通学も徒歩で完結する暮らしです。
▼コンプラチェック：OK（最上級・格安・新品同様などのNG表現なし）
ChatGPT・Claudeは画像を読めます。物件の写真を添付すれば、内装のリフォーム状態・陽当り・眺望・設備など、写真から読み取れる特徴もキャッチに反映できます。さらに住所を添えると、エリアの雰囲気・性格（文教地区／再開発エリア／下町情緒／閑静な住宅街 など）を"情緒・暮らし提案"の切り口に活かせます。また、マイソクや販売図面の画像を添付すれば、そこに書かれた物件情報（価格・面積・徒歩分など）も読み取れます（数字の読み違いに備え、最終確認は人が行います）。配布プロンプトには、この写真・住所の欄を任意で用意しています。
徒歩分・距離・施設名・相場・利回りは、住所からAIに推測させて断定してはいけません。特に徒歩分は「道路距離80m＝1分」の実測が規約のルール。これらは必ず人が確認した事実（記入欄の値）だけを使ってください。写真も同じで、写真から確実に言えることだけを書き、写っていない設備などを創作しないようにします。エリアの"雰囲気"は情緒の味付けに、"数字"は人の裏取りで——と切り分けるのが安全です。
写真・住所を足した頼み方（例）： このプロンプトでキャッチを作って。内装と眺望の写真を添付します。住所は〇〇市〇〇（エリアの雰囲気は情緒の切り口に少しだけ反映してOK）。ただし徒歩分・施設名は【物件情報】の記入欄の事実だけを使ってね。
A. プロンプトは各案に字数を表示します。超過時は「もっと短く」「スペックを2つに」と頼めば圧縮できます。半角文字のカウント方式は媒体で異なるため、最終はSUUMOの入稿画面のカウンターで確認してください。
A. 使えます。【物件情報】の「取引種別」を賃貸にし、賃料・管理費・入居時期などを記入すれば、賃貸向けのキャッチを作ります。売買・賃貸どちらにも対応しています。
A. どちらでも使えます。日本語の言い回しの自然さや長文の指示追従はClaudeが得意な傾向ですが、まずはお使いのAIで試してみてください。Claudeがはじめての方は ChatGPTとの違いとClaudeの始め方 を参考に。
A. 使えます。考え方（スペック×3＋☆／■強み順）は、HOME'S・at home など他のポータルにも、マイソク（物件チラシ）のキャッチにもそのまま応用できます。各媒体の文字数・表記ルールに合わせて字数を調整してください。マイソクの見せ方は マイソクの帯だけAIで差し替える も参考に。
A. 必ず人が最終確認してください。事実（徒歩分・面積・リフォーム時期など）の裏取り、NG表現の有無、文字数を確認したうえで入稿します。AIの出力を鵜呑みにしないのが原則です。
今回のプロンプトは「人が記入した事実＋写真＋エリアの雰囲気」でエリア性を加味する版です。ここからさらに踏み込むと、住所を渡すだけで、周辺施設・学区・地価・ハザードなどを公的データから自動取得し、正しい徒歩分つきで反映する——というところまで発展できます（構想）。
住所からのデータ自動取得は、国土交通省の地図データをAIで扱う記事 や 住所からGoogleマイマップを作る記事 の仕組みが土台になります。実装は別記事で扱う予定です。まずは本記事の配布プロンプト（写真＋エリアの雰囲気）で、十分に"らしさ"のあるキャッチが作れます。
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藤田 遼（株式会社WIG 代表／宅地建物取引士）
不動産業界での実務経験をもとに、現場でそのまま使える生成AIの活用法を研究・発信。「今日からコピペで使える」を合言葉に、不動産特化のAIノウハウを届けています。