リフォーム提案書をAIで作成｜ビフォーアフターと概算費用
リフォームの提案書は、パースを作らなくても成立します。内見時に撮った写真と現況メモをAIに渡せば、部位ごとのビフォーアフターと概算費用のレンジが1枚にまとまるためです。この記事では、不動産会社の担当者がその日のうちに提案書を作るための手順を、コピペ用のプロンプト4本で解説します。金額の書き方や、マンションで提案してはいけない工事の線引きまで持ち帰れます。
中古住宅の内見後や賃貸オーナーとの面談で「これ、リフォームするならいくらですか」と聞かれる——。提案書を出したいのに、CADもパースも社内で作れない。外注すると時間と費用がかかり、かといって口頭で「だいたい300万円くらいです」と答えると後から金額でもめる。この記事は、工事を請け負わない立場の不動産会社の担当者が、パースを作らずに言葉と数字でビフォーアフターを示す提案書を、その日のうちに作るための手順を、コピペ用プロンプト4本でまとめます。
この記事で分かること
・現況メモとご要望から、部位ごとのビフォーアフター（5列の表）を作るコピペ用プロンプト
・概算費用を「必須・推奨・将来」の3案に分け、金額を幅と上振れ条件つきで出すプロンプト
・マンション・戸建て・賃貸オーナー向けで提案書の中身を仕分ける方法
・確定金額・資産価値・工事の可否をAIに書かせない理由（建設業法・宅建業法・管理規約）と、見積依頼書への変換
1. リフォーム提案書のビフォーアフターをAIで作成する
提案書のビフォーアフターは、画像で見せる方法と、言葉で見せる方法の2つに分かれます。不動産会社が短時間で作れるのは後者です。現況の写真を左に置き、右側に「変わること」を文章で並べれば、パースがなくても変化は伝わります。
1-1. 【コピペ用】現況メモからビフォーアフターを書く指示文 提案書づくりは、内見のときに書いたメモをそのまま貼り付けるところから始めます。きれいに整えてから渡す必要はありません。お客さまが漏らした言葉が残っているほど、提案の根拠がはっきりします。
あなたは不動産仲介の担当者を支援する立場です。以下の現況メモとご要望をもとに、お客さまにお渡しするリフォーム提案書の本文を作成してください。
【物件の現況メモ】（内見時のメモを、書いた言葉のまま貼り付け。築年数の区分、間取り、各部位の状態）
【お客さまのご要望・お困りごと】（面談で聞いた内容を、聞いた言葉のまま貼り付け）
【撮影できた部位】（写真を撮った部位だけを列挙。例：キッチン、浴室、洋室1、玄関）
【出力形式】「部位／現況（Before）／お困りごと／ご提案（After）／暮らしの変化」の5列の表
【条件】
・行は「撮影できた部位」に挙げた部位だけにする。写真のない部位は表に入れない
・金額、費用、工期はこの表に一切書かない
・「〜になります」と断定せず、「〜を想定しています」と書く
・工事の可否や工法の判断を書かない。判断が要る項目は「要確認」と記載する
・資産価値、売却価格、家賃の見通しに関する記述を入れない
・お困りごとの列には、ご要望に出てきた言葉をそのまま引用する
・暮らしの変化は、朝や帰宅後など具体的な場面の描写で1文にするもう一歩良くなるコツ
要望は要約せず会話のまま貼る：お客さまの言い回しをそのまま提案書に載せられます。／撮影部位を先に指定する：写真のない箇所を提案書から自動的に外せます。／暮らしの変化を場面で書かせる：設備名の羅列より伝わります。出力を左右2列のレイアウトに流し込み、左に写真、右に文章を置けば1枚目がそろいます。
1-2. 「今の不便」と「変わること」を1対1で並べる ビフォーアフターの説得力は、写真の美しさではなく対応関係から生まれます。「今こうなっている」と「こう変わる」を同じ行に置くと、読み手は視線を横に動かすだけで変化を追えます。この形にすると提案の抜けにも気づけます。お困りごとの列が空欄の行は、担当者が「あったほうが良い」と考えただけの提案です。お客さまが口にしていない項目が並んでいれば、そこは削る判断ができます。
この見立ては調査でも裏づけられます。住宅リフォーム推進協議会の2025年度調査では、事業者選定時に重視した点は「担当者の対応・人柄」が44.0％で最も高く、次いで「工事の質・技術」36.2％、「工事価格の透明さ・明朗さ」30.1％が並びました。「デザインセンス」は11.1％にとどまっています。要望を正確に受け止めた形跡のほうが、見栄えより効くと考えられます（参考：住宅リフォーム推進協議会「2025年度 住宅リフォームに関する消費者実態調査報告書」（PDF））。
1-3. 写真を撮った部位だけを提案書に載せる 撮影できた部位に行を限定する指示は、提案書の信頼を守ります。写真のない部位について書くと、現況の描写が推測になるためです。内見の段階から、提案につながりそうな部位は正面と全体の2枚を押さえておきましょう。抜けた部位には「次回、〇〇も拝見したうえで追記します」と1行添えれば、次の訪問の理由になります。空欄を無理に埋めるより、話が前に進みます。
2. リフォーム提案書の概算費用をAIで3案に分ける
お客さまが最初に知りたいのは「いくらか」です。1点の数字ではなく、必須・推奨・将来の3案に分け、それぞれを幅で示すと会話が進みます。1章の出力をそのまま材料にできます。
2-1. 【コピペ用】3案の概算レンジを作る指示文 金額の相談は、選択肢を並べたほうが早く着地します。1つの合計額だけを出すと、高いか安いかの判断しか残りません。3案あれば、どこを削ってどこを残すかという話に移せます。
以下のリフォーム提案の内容について、お客さまとの打ち合わせで使う概算費用の一覧を作成してください。正式なお見積りではなく、検討の材料としての概算です。
【提案内容】（1章で作成した表を貼り付け）
【物件情報】種別（マンション・戸建て）／延べ床面積または専有面積／築年数の区分
【出力形式】「案の区分／対象部位／工事の内容／概算レンジ（下限〜上限）／レンジが上振れする条件／この案でやらないこと」の6列の表
【条件】
・案の区分は「必須（今すぐ）」「推奨（あわせて実施）」「将来（次の機会）」の3つに分ける
・金額は必ず下限と上限の幅で書く。1点の数字にしない
・幅の根拠を確認できない項目は、金額欄を「（要見積）」とする
・各行に「レンジが上振れする条件」を1つ以上、必ず書く
・「この案でやらないこと」の列を空欄にしない
・表の末尾に「概算合計（税・諸経費・仮設費用を含まず）」の行を置く
・確定した請負金額、契約金額という表現を使わない
・補助金や減税で費用が下がると断定しないもう一歩良くなるコツ
「やらないこと」の列を必ず出させる：工事範囲の境界がその場で共有できます。／上振れ条件を各行に書かせる：あとから増えた費用の説明が要らなくなります。／3案の順序を変えない：必須から読ませると、金額の話が優先順位の話に変わります。
2-2. 金額は幅で書き、上振れする条件を添える 概算を1点の数字で伝えると、その数字が約束として記憶に残ります。幅で示せば、上限が視野に入った状態で検討が進みます。上振れ条件を添える意味は、事後の説明を先回りできる点にあります。「壁の中の下地が傷んでいた場合は上限側になります」と提案書に書いてあれば、正式見積が上がったときの会話が変わります。上振れの内容は想像で書く必要がありません。同じ調査では、実際の費用が予算を上回った層は30.1％で、理由の1位は「設備を当初よりグレードアップしたから」47.4％、2位「予定よりリフォーム箇所が増えたから」41.9％、3位「想定外の工事が必要となったから」22.6％でした。この3つを条件欄の候補に使えます。
2-3. 確定した請負金額として書かない 提案書の金額は、あくまで検討材料である旨を明記しておきましょう。工事を請け負わない立場で出す書面が、請負の申込みと受け取られる状態は避けたいところです。「正式なお見積りは施工会社より発行します」の1行を、金額表の直下に置いてください。線引きが必要な理由は建設業法の側にもあります。建設業法第3条第1項ただし書と同法施行令第1条の2は、軽微な建設工事のみを請け負う者について許可を不要としており、基準は建築一式工事以外で1件の請負代金が税込500万円未満、建築一式工事で税込1,500万円未満または延べ面積150平方メートル未満の木造住宅です。同調査における実施者のリフォーム費用は平均405.4万円で、この水準に近い位置にあります。自社の許可の有無と提案書に載る金額帯の関係は、社内で先に整理しておきましょう（詳しくは4章。参考：e-Gov法令検索「建設業法」）。
3. 物件タイプ別にリフォーム提案書の中身をAIで変える
不動産会社が扱う物件は、分譲マンション、戸建て、賃貸の3種類にまたがります。同じ提案書の型を使い回すと、実行できない工事が混ざる場面が出てきます。物件タイプごとに条件行を差し替えましょう。
3-1. 【コピペ用】マンションの工事可否を仕分ける指示文 分譲マンションで最も事故が起きやすいのは、開口部まわりの提案です。窓や玄関ドアの交換は、区分所有者の判断だけでは決められません。提案書を出す前に、専有部分と共用部分の別で仕分けておきましょう。
以下のリフォーム提案について、分譲マンションで実施する前提で仕分けてください。管理規約の原文が手元にある場合は、あわせて参照してください。
【提案内容】（1章で作成した表を貼り付け）
【管理規約の該当条文】（専有部分の範囲、共用部分の範囲、専有部分の修繕等に関する条項を貼り付け。手元になければ「未確認」と記載）
【出力形式】「提案項目／専有部分・共用部分・要確認の別／必要と想定される手続き／提案書への記載可否」の4列の表
【条件】
・管理規約の原文がない項目は、すべて「要確認」に分類する
・窓枠、窓ガラス、玄関扉は、標準管理規約では専有部分に含まれない扱いである点を注記する
・可否を断定せず、「管理規約と使用細則の確認が必要です」という趣旨の文を各行に添える
・共用部分に関わる項目は、提案書への記載可否を「参考情報として記載」とする
・管理組合の承認が下りることを前提にした表現を使わない
・給排水管の縦管と横引き管の区分が不明な項目は「要確認」に入れるコツ：管理規約の原文を貼る／「要確認」を多めに出させる
管理規約の原文を貼ると、一般論ではなくその物件の規約に沿った仕分けになります。「要確認」を多めに出させれば、担当者が確認すべき箇所の一覧として使えます。仕分け結果を提案書の末尾に載せると、確認中の項目が残っている旨をお客さまへ伝えられます。
3-2. 戸建ては構造の確認欄を残す 木造戸建てでは、間取りの変更に構造上の制約がかかります。壁を抜けるかどうかは、図面と現地の確認を経ないと判断できません。AIの出力に「この壁は撤去可能」といった記述が混ざらないよう、条件行で止めておきましょう。提案書には「壁の撤去可否は、施工会社による現地調査で確定します」と添えると、期待の持ちすぎを防げます。築年数の区分も提案の幅に影響します。2025年度調査では、リフォームを考え始めたきっかけとして「住宅の設備や構造を修繕したかったから」が56.2％で最多で、築年数が上がるほど割合が高まり、築50年以上では82.1％に達しています。古い物件ほど、意匠より修繕の提案が求められると考えられます。
3-3. 賃貸オーナー向けは入居後の変化に置き換える 賃貸物件のリフォーム提案では、読み手が住む人ではありません。オーナーが知りたいのは工事後に何が変わるかです。「暮らしの変化」の列を「募集条件・入居者層の変化（想定）」に差し替えましょう。ここでも断定は避けます。家賃がいくら上がる、空室が何日で埋まるといった予測を書くと、実現しなかったときに問題が残ります。「同種の設備を備えた住戸と同じ土俵に乗ります」といった比較の軸での表現にとどめてください。1章の指示文に「オーナー向け」と明記し、暮らしの描写を募集面の記述に置き換える1行を足しておきましょう。
4. リフォーム提案書でAIに書かせない3項目
1章から3章のプロンプトには、共通する条件行が入っていました。金額を確定額として書かせない指示、資産価値に触れさせない指示、工事の可否を判断させない指示の3つです。この3項目を外す理由は、提案書がお客さまを誘引するための書面にあたる点にあります。社内のメモであれば表現は自由ですが、お客さまに手渡した瞬間から、その紙は説明の根拠になります。AIが書いた一文が、後の交渉や苦情の材料になる状態は避けたいところです。
4-1. 確定した金額として書かせない 概算費用の欄に1点の数字が並ぶと、見積書との区別がつかなくなります。読み手が「この金額でやってもらえる」と理解したまま話が進むと、正式見積の段階で認識のずれが表面化します。建設業法第3条第1項ただし書と同法施行令第1条の2は、軽微な建設工事のみを請け負う者について許可を不要としており、基準は建築一式工事以外で1件の請負代金が税込500万円未満、建築一式工事で税込1,500万円未満または延べ面積150平方メートル未満の木造住宅です（請負代金には注文者が提供する材料の価額も含めて判断します）。自社が工事を請け負わない場合は「施工は協力会社が行います」と明記し、請け負う場合も許可の範囲と提案書の金額帯が整合しているかを確認してください。判断に迷う場合は所管の建設業許可担当窓口に確認するのが確実です（参考：e-Gov法令検索「建設業法施行令」）。
4-2. 資産価値や売却価格が上がる記述を入れない リフォームの提案では資産価値に触れたくなる場面が出てきますが、ここは踏み込まないでください。宅地建物取引業法第47条の2第1項は、契約締結の勧誘に際して、利益を生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為を禁じています。同法施行規則第16条の12も、将来の環境または交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供する行為を挙げています。「このリフォームで売却時に有利になります」といった一文は、この範囲に触れる可能性もあります。AIに提案書を書かせると売り文句としてこの種の表現が出やすくなるため、プロンプトの条件に禁止の1行を入れておきましょう（参考：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」）。
4-3. 工事の可否をAIに判断させない 3つ目は、その工事ができるかどうかの判断です。AIは現地を見ておらず、管理規約も図面も参照していません。それでも聞かれれば、もっともらしい断定を返します。分譲マンションでは基準がはっきりしています。マンション標準管理規約は、窓枠、窓ガラス、玄関扉（錠および内部塗装部分を除く）を専有部分に含めない整理を示しており、防犯や断熱のための開口部の改良は原則として管理組合が計画修繕として実施する扱いです。区分所有者が個別に行う場合も、理事会の決議による承認の手続きを経ます。内窓の設置や玄関ドアの交換は提案書に載せやすい項目だからこそ、可否を「要確認」で止める指示が効きます（参考：国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）およびコメント」）。
5. リフォーム提案書から見積依頼書をAIで作る
提案書にお客さまの了解が得られたら、次は協力会社への依頼です。提案書の内容をそのまま見積依頼書に変換すると、伝達の抜けがなくなります。概算と正式見積の差も、あとから追いかけられるようになります。
5-1. 【コピペ用】提案書を見積依頼書に変換する指示文 口頭やメールの箇条書きで依頼すると、条件が施工会社ごとに変わります。同じ様式で複数社に投げれば、返ってきた見積を横に並べて比較できます。提案書の情報はすでに揃っています。
以下の提案書の内容を、協力会社へお渡しする見積依頼書に変換してください。
【提案書の内容】（1章と2章で作成した表を貼り付け）
【物件情報】種別／面積／築年数の区分／建物の階数／エレベーターの有無
【依頼の条件】希望する着工時期の区分／お客さまが在宅か空室か／回答期限
【出力形式】「依頼概要／工事範囲（部位ごと）／使用を想定する設備のグレード帯／現地調査で確認いただきたい事項／見積書に記載を希望する項目／回答期限」の6項目
【条件】
・提案書に書かれていない工事を追加しない
・概算レンジは参考値として明記し、この金額での見積を求める書き方をしない
・「現地調査で確認いただきたい事項」に、提案書で「要確認」とした項目をすべて転記する
・見積書に記載を希望する項目には、工事範囲の内訳と、諸経費・仮設費用の扱いを含める
・お客さまの氏名や連絡先は入れず、物件の呼び名だけを使う
・複数社に同じ様式で送る前提で、社名に依存する記述を入れない
もう一歩良くなるコツ
「要確認」項目を全部転記させる：現地調査の目的が施工会社に伝わります。／概算レンジを参考値と明記する：金額を誘導したと受け取られずに済みます。／諸経費の扱いを指定する：社ごとに条件が違う見積を並べずに済みます。
5-2. 概算と正式見積の差を記録する 戻ってきた正式見積は、提案書の概算と並べて保存しておきましょう。どの部位で幅の上限を超えたのか、どの部位が下限に収まったのかが分かります。記録するのは、部位・概算レンジ・正式見積額の3項目で十分です。差が出た理由を「下地の補修が追加」「グレードを1段上げた」といった粒度でひと言添えておくと、あとで使えます。保存の場所は、担当者の個人フォルダではなく共有の場所にしてください。
5-3. 実績が貯まるほど概算の精度が上がる 蓄積したデータは、2章のプロンプトに戻せます。「過去の実績」として貼り付ければ、自社の商圏と協力会社の価格帯に合ったレンジが返ってきます。貯め方の単位は、物件種別と築年数の区分でそろえると扱いやすくなります。半年に1度ほど古い実績を落とす場面も作りましょう。設備の価格も工事費も動くため、直近の実績だけを残すほうが概算の精度は保てます。
6. よくある質問（Q&A）
Q. リフォーム後の完成イメージ画像も、AIで作って提案書に載せられますか？
A. 生成できますが、扱いには注意が必要です。生成された画像は実際の仕上がりと異なり、既存の梁や配管の位置も反映されません。提案書に載せる場合は「イメージであり、実際の仕上がりとは異なります」と画像の直下に明記してください。加えて、その画像が施工可能な内容かどうかを施工会社に確認しておきましょう。確認を経ないまま渡すと、実現できない提案になる可能性もあります。
Q. 補助金や減税制度も、提案書に書いたほうが良いですか？
A. 制度名と問い合わせ先を書き、適用の可否は書かない形をおすすめします。2025年度調査では、リフォームの検討者のうち53.8％が補助制度を利用したいと回答しています。ただし適用要件は工事内容と時期で細かく変わり、予算枠の消化状況にも左右されます。「〇〇制度の対象となる可能性があります。要件は公式サイトでご確認ください」という書き方が無難です（※2026年9月時点の情報です）。
Q. 提案書はA4で何枚くらいが適切ですか？
A. 3枚を目安にすると扱いやすくなります。1枚目にビフォーアフターの表、2枚目に概算費用の3案、3枚目に確認事項と今後の流れという構成です。枚数が増えると、その場で全体を見渡せなくなります。詳細な仕様は正式見積の段階で施工会社から出るため、提案の段階では判断に必要な材料だけを載せましょう。
7. まとめ
- リフォーム提案書は、パースを作らなくても写真と文章のビフォーアフターで成立する。
- 現況メモとご要望を会話のまま貼り付けると、部位ごとの5列の表が出力される。
- 概算費用は必須・推奨・将来の3案に分け、金額は幅と上振れ条件をセットで書く。
- 分譲マンションでは、窓枠や玄関扉など開口部まわりの提案を「要確認」で止める。
- 確定金額、資産価値の見通し、工事の可否の3項目は、プロンプトの条件で外す。
提案書づくりで時間がかかるのは、清書ではなく構成を考える工程です。その部分をAIに渡し、金額の確定と可否の判断は手元に残す形にすると、当日中に1枚を渡せます。まずは直近の1件について、ビフォーアフターの表を作るところから試してみてください。
【本記事のご利用にあたって】
AIが作成した提案書を業務で使用する際は、宅地建物取引業法・建設業法・景品表示法に抵触する表現がないか、宅地建物取引士など有資格者による最終確認をお願いいたします。金額は確定した請負金額として書かず検討材料として示し、資産価値・売却価格・家賃の見通しの断定は避けてください。工事の可否は管理規約・使用細則・現地調査を経て判断し、AIの出力は「要確認」で止めます。お客さまの個人情報は仮名化のうえご利用ください。AIの機能・料金や制度・法令は変更されることがあるため、運用前に公式サイトや所管省庁の情報で最新の内容をご確認ください。本記事はAI活用の実務的な解説を目的とし、法的アドバイスを提供するものではありません。
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この記事を書いた人
藤田 遼（株式会社WIG 代表／宅地建物取引士）
不動産業界での実務経験をもとに、現場でそのまま使える生成AIの活用法を研究・発信。「今日からコピペで使える」を合言葉に、不動産特化のAIノウハウを届けています。