物件動画のAI加工、それ載せて大丈夫？掲載可否の判定表つき
AIで作った物件動画は、加工の内容によっては広告として掲載できません。不動産の表示に関する公正競争規約が、写真だけでなく動画も対象にしているためです。この記事では、加工内容ごとの掲載可否を10項目の判定表で示し、事故が起きやすいパターンと公開前チェックリストまで解説します。規約に触れない作り方の型と指示文も、記事の後半にまとめました。
AIで物件動画が作れると知り、実際に作ってみた。ただし広告として掲載して良いのか誰も判断できず、公開前で止まっている——。この記事は、AI動画ツールを試した（または社内で試そうとしている）実務担当者に向けて、加工内容ごとの掲載可否を10項目の判定表で示し、事故が起きやすいパターンと公開前チェックリストまでまとめます。作り方の型と指示文は後半に置きました。
この記事で分かること
・加工内容ごとの掲載可否（公正競争規約にもとづく10項目の判定表）
・実務で事故が起きやすい4つのパターンと、その回避方法
・社内で回覧できる公開前チェックリスト9項目と、確認の分担
・規約に触れない作り方の3つの型と、コピペで使える指示文2本
1. AIで作った物件動画は、加工しだいで掲載できない
物件動画は、宅地建物取引業者が行う広告表示そのものです。不動産の表示に関する公正競争規約は写真だけでなく動画も対象としており、AIで作ったかどうかは判断に関係ありません。
1-1. 加工内容ごとの掲載可否 判定表（10項目） 次の表を、公開前の判断基準として使ってください。
| 加工の内容／掲載 | 考え方と根拠 |
|---|---|
| 撮影した写真・動画をつなぎ、テロップとBGMを足す ／ 可 | 取引する物件そのものの表示にあたる |
| 明るさ・傾き・手ぶれの一般的な補正 ／ 可 | 規模や形状を変えない範囲の調整 |
| 360度データから視点移動を自動生成する ／ 可 | 映っている空間が実物のデータ |
| 生活感のある私物や個人が写った部分をぼかす ／ 可 | 物件の規模・形状・構造を変えない |
| AIで家具を配置する（バーチャルステージング） ／ 条件つき | 合成である旨と、家具が取引に含まれない旨の明示が必要 |
| AIで壁の傷や汚れを消す ／ 不可 | 物件の状態について事実に相違する表示 |
| AIで部屋を広く見せる、窓の外の景色を差し替える ／ 不可 | 実際のものより優良と誤認されるおそれ |
| 他の物件の室内映像を流用する ／ 原則不可 | 例外は限定的で、動画中への明示が必要 |
| 未完成物件のAI生成イメージ ／ 条件つき | 完成予想図である旨の明示が必要 |
| 募集終了後も動画を掲載し続ける ／ 不可 | おとり広告（表示規約第21条）に該当する |
判断に迷いやすい3項目を補足します。AIで壁の傷や汚れを消す：不可——AIの画像補正でクロスの汚れやフローリングの擦れは数秒で消せますが、これは物件の状態を実物と変える加工です。内見に来た入居希望者が現況を見たとき、動画との差が説明できません。原状回復前の状態を見せたくない場合は、加工ではなく撮影のタイミングをずらして対応してください。
AIで家具を配置する：条件つきで可——空室にAIで家具を合成するバーチャルステージングは、家具が取引の対象ではないため、合成であることと家具が含まれない旨を明示すれば使えます。明示は動画内に入れてください。概要欄や物件ページの下部だけに書くと、動画が単体で拡散したときに表示が外れます。AIで部屋を広く見せる：不可——広角補正の延長でAIが奥行きを引き伸ばすのは、規模について実際のものより優良と誤認させる加工にあたります。出力後に元の写真と並べ、家具の比率や窓の位置がずれていないかを確認しましょう。
1-2. 判定の分かれ目は「映っているものが実物か」 10項目を貫く基準は1つです。画面に映っているものが、実際にその物件に存在するかどうかで決まります。テロップやBGM、ナレーションを足す行為は物件そのものを変えません。一方で、AIが推測で描いた壁面や、消した傷、広げた奥行きは実物と一致しません。この線を超えた瞬間に、規約上の不当表示に近づきます。AIを使ったこと自体が問題になるわけではなく、判断されるのは出来上がった映像が実物を表しているかどうかです。
1-3. 迷ったときの確認先
判断に迷う案件は、自社で結論を出さずに確認してください。根拠となる規定は、不動産公正取引協議会連合会が全文を公開しています（不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則）。個別の案件については、所属する地区の公正取引協議会への事前相談が確実です。首都圏不動産公正取引協議会は、過去の不当表示事例をサイト上で公開しており、判断の参考になります。
2. AI物件動画で事故が起きやすい4つのパターン
判定表で不可となる加工のうち、実務で実際に起きているパターンを4つ取り上げます。
2-1. 「イメージです」と注記しても載せられない加工がある 注記を添えれば何でも掲載できる、という理解は誤りです。表示規約第23条第1項第42号は、写真・動画・コンピュータグラフィックス・完成予想図などによる表示を対象にし、物件の規模・形状・構造等について事実に相違するものや、実際のものより優良と誤認されるおそれのあるものを禁止しています。
首都圏不動産公正取引協議会も同じ立場です。実際と異なる建物のパースは、「イメージで現況とは異なります」と注記していても掲載できないという見解です（不当表示の禁止｜首都圏不動産公正取引協議会）。注記は、事実と異なる表示を許す免罪符にはなりません。一方で、施行規則第9条第23号は、コンピュータグラフィックスや完成予想図はその旨を明示して用い、物件の周囲の状況について現況に反する表示をしないと定めています。つまり、明示すれば使えるものと、明示しても使えないものが分かれます。
- 明示すれば使える：取引の対象に含まれない家具の合成、未完成物件の完成予想図
- 明示しても使えない：建物や部屋そのものの形状・状態を実物と変える加工
2-2. 他の物件の映像を使えるのは例外の場合だけ 同じ間取りの別室で撮った映像を流用したくなる場面はあります。ただし施行規則第9条第22号は、宅地または建物の写真・動画は取引するものを表示することを原則としています。他の建物の動画を使えるのは、取引する建物が建築工事の完了前であるなど、その建物の動画を用いることができない事情がある場合に限られます。さらに、その建物を施工した者が過去に施工した建物であることや、外観であれば構造・階数・仕様が同一であることといった条件が付き、他の建物である旨を動画の画像中に明示する必要もあります。賃貸の空室で「隣の同タイプの部屋を撮ったほうがきれい」という理由の流用は、この例外にあたりません。手間はかかっても、募集する部屋そのものを撮ってください。
2-3. 募集終了後に動画を残すとおとり広告になる 動画は写真より作るのに手間がかかるため、募集が終わっても残しがちです。ここが実務でもっとも起こりやすい違反です。既に取引できない物件の広告を出し続ける行為は、おとり広告（表示規約第21条）として扱われます。ポータルからは消しても、YouTubeやInstagramに投稿した動画が残っているケースは珍しくありません。公開先の一覧を作り、成約時に一括で非公開にする手順を決めておきましょう。再利用したい場合は、物件名と条件を伏せた「施工事例」「エリア紹介」として編集し直せば、特定の物件の取引を誘引しない形で資産として残せます。
2-4. 映り込みとBGMは規約の外側にあるリスク
表示規約に触れなくても、別の理由で公開できなくなる要素があります。動画は写真と違い撮影範囲が広く時間も長いため、意図しないものが入り込みやすくなります。
・通行人の顔、表札の氏名、駐車中の車のナンバー
・室内の窓越しに映る向かいの住戸やベランダ
・ツールが自動で付けるBGMや効果音の商用利用条件
・AIナレーションの音声を広告に使う場合の利用範囲
上2つは肖像権やプライバシーの問題で、指摘を受ければ削除するほかありません。下2つは各ツールの利用規約で条件が分かれ、無料プランでは商用利用が認められていない場合もあります。公開前に規約を確認してください（※2026年9月時点の情報です）。
3. 物件動画のAI公開前チェックリスト9項目
1章と2章の内容は、公開直前に見返せる形にして初めて機能します。ここでは社内で共有できる形にまとめます。
3-1. 公開前チェックリスト（9項目） 動画を公開する前に、次の9項目を確認してください。
| No／確認項目 | 確認する人 |
|---|---|
| 1 ／ 映っているのは、募集中の当該物件そのものか | 担当者 |
| 2 ／ AIが補完・生成した映像が含まれていないか | 担当者 |
| 3 ／ 家具を合成した場合、その旨と取引に含まれない旨を動画内に表示したか | 担当者 |
| 4 ／ 賃料・面積・築年数・駅徒歩分数が最新の募集条件と一致するか | 担当者 |
| 5 ／ 誇大表現や、条件の一部だけを強調する表現が入っていないか | 宅地建物取引士 |
| 6 ／ 通行人・表札・車のナンバー・近隣の窓が映り込んでいないか | 担当者 |
| 7 ／ BGMと音声の商用利用が、規約上認められているか | 担当者 |
| 8 ／ 公開先（ポータル・自社サイト・SNS）を一覧に記録したか | 管理者 |
| 9 ／ 成約時に非公開にする担当者を決めたか | 管理者 |
9項目のうち、実務で漏れやすいのは6と8です。室内の窓越しに向かいの住戸が映り込むケースは多く、公開後の削除依頼につながります。
3-2. 誰が何を確認するかの分担 チェックリストは、担当を決めないと形骸化します。おすすめは2段階の分担です。1段階目は制作担当者が、素材と数字の一致（項目1〜4、6、7）を確認します。ここは事実確認のため、経験の浅い社員でも判断できます。2段階目は宅地建物取引士が、表現面（項目5）を確認します。広告表現の適否は資格者の判断領域であり、AIの回答で代替できません。公開先の管理（項目8、9）は、ポータル入稿を担当する管理者が持つと抜けにくくなります。分担を決めたら、チェックリストをスプレッドシートにして物件ごとに1行ずつ残しましょう。指摘があったときに、いつ誰が確認したかを示せます。
3-3. 成約後に動画を止める手順を決めておく 2-3で触れたとおり、公開しっぱなしの動画はおとり広告になります。止める手順は、作る手順とセットで決めてください。運用として機能しやすいのは、公開先を物件単位で1行にまとめ、成約報告のフローに「動画の非公開」を1項目として組み込む形です。ポータルの掲載停止だけを見ていると、SNS側が残ります。削除ではなく非公開を基本にすると、再募集時に復活させられます。物件情報が変わっている場合は、差し替えてから再公開してください。
4. 規約に触れない物件動画をAIで作る3つの型
ここからは作り方です。掲載可否は素材の出どころでほぼ決まるため、型の選択が実質的なリスク管理になります。手元の素材から、次の3つのうちどれを選べるかが決まります。
4-1. 型A：写真スライド型｜物件写真が5〜10枚あれば作れる 物件写真が5〜10枚あれば、型Aで作れます。写真をアップロードし、テンプレートを選び、テロップとAIナレーションを乗せて15〜60秒の紹介動画に仕上げる方式です。ポータル掲載用に撮った写真がそのまま素材になるため、追加の撮影は必要ありません。たとえば宅建コーチが運営する不動産動画ジェネレーターは、物件写真を最大10枚まで受け付けます（不動産動画ジェネレーター・2026年9月時点）。汎用ツールでも、テンプレートに写真を流し込む方式であれば同じことができます。スマホで撮った室内動画に字幕とBGMを足すだけなら型Aの範囲ですが、色味や明るさを強く補正すると、1章の判定表で不可となる領域に入ります。多くの不動産会社にとって最初に選ぶべきは型Aで、素材が実物の写真だけで完結するため掲載可否の判断が単純になります。
4-2. 型B：空間データ型｜360度データから自動生成する 360度カメラで撮ったパノラマ画像があれば、型Bを選べます。AIが空間データを解析し、室内を移動する視点の動画を自動で組み立てる方式です。2026年6月には、LIFULL HOME’Sがこの方式の機能を会員向けに提供開始しました。リコーの「RICOH360 ビジネスパッケージ 集客AI」を使い、360度空間データから賃貸物件の動画を自動生成します（株式会社LIFULL プレスリリース）。既にパノラマ撮影を業務に組み込んでいる会社であれば、追加の撮影なしで動画を増やせます。カメラの動きはAIが作るものの、映っている室内そのものは実物です。空間の形状は撮影データに従うため、1章の判定表では「可」に収まります。
4-3. 型C：映像生成型｜物件そのものの紹介には使えない 写真が1〜2枚しかない場合に選びたくなるのが型Cです。開始と終了の画像を指定し、その間の動きをAIに生成させます。見た目は滑らかで素材が少なくても動画になりますが、AIが作った中間の映像は撮影されたものではありません。壁の向こう側や写真に写っていない角度の情報はAIが推測で埋めており、実物の形状と一致する保証がなく、1章の判定表では不可にあたります。社員紹介やエリア紹介など、特定の物件を表示しないコンテンツであれば型Cも使えます。物件そのものの紹介には型Aか型Bを選んでください。なお、図面しかない未完成物件については、完成予想図である旨を明示したうえで扱う必要があります。
4-4. ツールを選ぶ観点と、導入しないほうが良いケース ツールを比較するときに見る点は4つです。
- 必要な素材：写真のみで足りるか、360度データが必要か
- 出力形式：縦型・横型・正方形のうち、自社が使う比率に対応しているか
- 商用利用の可否：生成した動画・音声・BGMを広告に使って良いと明記されているか
- 差し替えのしやすさ：テロップや賃料だけを直して再出力できるか
一方で、有料ツールを契約しないほうが良い状況もあります。月に扱う新規物件が数件しかないなら、無料ツールか手作業で十分に回るでしょう。1物件あたりの写真が3枚以下であれば、素材が足りずどのツールでも同じ見栄えになります。公開先が決まっていない段階での契約も、本数だけが増えて終わりがちです。動画は作ることではなく、見られることで成果が出ます。公開先と担当者を決めてから契約してください。
5. 物件動画のAI用コピペ指示文｜規約条件つき
ツールに写真を入れる前に、台本とナレーション原稿をテキストで確定させておくと手戻りが減ります。ここで紹介する指示文には、1章の判定基準を条件として組み込んであります。
5-1. 【コピペ用】構成台本を作る指示文 どの写真を何秒映し、どんなテロップを乗せるかの設計図を作ります。
あなたは不動産のSNS運用に詳しい動画ディレクターです。以下の物件情報と手元の写真をもとに、30秒の物件紹介動画の構成台本を作成してください。
【物件情報】種別：賃貸マンション／間取り：1LDK／専有面積：40㎡／築年数：8年／最寄駅：〇〇駅 徒歩6分／賃料：12万円／設備：オートロック、宅配ボックス、独立洗面台
【手元の写真】外観／玄関／リビング／キッチン／洗面所／バルコニーからの眺め（計6枚）
【出力形式】カット番号／使う写真／画面に出すテロップ（20文字以内）／秒数、の4列の表
【条件】
・合計30秒に収める
・最初の3秒に、もっとも強い訴求点を置く
・手元の写真にないものは登場させない
・「最高」「日本一」「絶対」などの誇大表現を使わない
・設備の有無は、与えた情報の範囲だけで書くBefore / After と、もう一歩良くなるコツ
指示文を「30秒の物件紹介動画の台本を作って」だけにすると、AIは架空の設備や周辺施設を足した台本を返します。手元の写真にない浴室乾燥機やスーパーの近さが入り込み、そのまま作れば事実と異なる広告になります。【条件】の後半3行を足すだけで、この混入がほぼ止まります。差はテクニックではなく、範囲を区切ったかどうかです。／「秒数」を必ず出力させる：尺が合わずテロップを削る作業を防げます。／ターゲットを1行足す：「単身の20代社会人向け」と書くと訴求の順番が変わり、同じ物件から複数パターンを作り分けられます。
5-2. 【コピペ用】ナレーションと投稿文を作る指示文 台本のテロップは、そのまま読み上げると不自然になります。読み原稿と投稿文は、続けて同じAIに作らせましょう。
先ほどの構成台本をもとに、次の2つを作成してください。
1. AIナレーション用の読み原稿
2. SNS投稿用のテキスト
【読み原稿の条件】
・全体で30秒に収まる分量（およそ150〜180文字）
・数字は読み方をかなで併記する（例：40㎡→よんじゅっへいべい）
・カットごとに、何秒目から読むかを明記する
・台本に書かれた情報だけを使い、推測で足さない
【投稿テキストの条件】
・サムネイル用の1行コピー（15文字以内）を3案
・Instagram投稿の本文（120文字以内）とハッシュタグ10個
・宅地建物取引業法と景品表示法に触れる誇大表現を使わない
・「初期費用0円」など、条件の一部だけを切り出して強調しない
・所在地は町名までにとどめ、番地を書かないもう一歩良くなるコツ
読み方の併記を必ず指定する：AIナレーションは「40㎡」を誤読することがあります。かな併記があれば読み間違いが減ります。／出力後に「この文面で規約上まずい箇所はありますか」と続けて聞く：AIの回答は最終判断にはなりませんが、見落としの拾い出しには役立ちます。ここまでで動画・音声・投稿文がそろいます。公開前に、3章のチェックリストへ戻ってください。
6. 物件動画のAI活用でよくある質問
Q. 動画に「AIで作成」と表記する義務はありますか。
A. 表示規約は「AIで作ったこと」自体の表記を求めてはいません。判断されるのは、映っているものが実物と一致するかどうかです。ただし合成家具（バーチャルステージング）や完成予想図など、実在しないものを含む場合は、その旨を動画内に明示する必要があります。
Q. 縦型と横型のどちらで作るべきですか。
A. 公開先で決めてください。InstagramのリールやTikTok、YouTubeショートは縦型、自社サイトやポータルの物件ページは横型が基本です。両方に出す場合は、同じ台本から比率違いを2本出力するのが効率的です。多くのツールが比率の切り替えに対応しています。
Q. 無料の物件動画ツールを業務で使っても問題ありませんか。
A. 使う前に3点を公式サイトで確認してください。1つ目は運営者情報で、会社名・所在地・問い合わせ先が明記されているか。2つ目は利用規約で、アップロードした写真の権利がどう扱われるか。3つ目は無料プランで入る透かしが、広告掲載に耐えるかどうかです。この3点が問題なければ、業務で使っても差し支えありません。
Q. 動画の長さはどれくらいが適切ですか。
A. SNS向けは15〜30秒、自社サイトやポータル向けは60秒前後を目安にしてください。長くするほど情報は入るものの、最後まで見られる割合は下がります。まず30秒で作り、反応を見ながら調整する進め方が現実的です。
Q. 社内に動画を作れる人がいません。誰が担当すべきですか。
A. 物件写真を撮っている人が最適です。素材の状態を把握しているため、どの写真をどの順に使うかの判断が早くなります。編集スキルは不要で、台本をツールに流し込む作業が中心になります。
7. まとめ
- AIで作った物件動画も、不動産の表示に関する公正競争規約の対象になる。
- 判定の分かれ目は「映っているものが実物か」。傷消し・部屋の拡大・他物件の流用は不可。
- 「イメージです」の注記は、事実と異なる表示を許す免罪符にならない。
- 公開前チェックリストを9項目で回し、表現面の確認は宅地建物取引士が担当する。
- 型Aと型Bを選べば、素材の時点で規約上のリスクを抑えられる。
まずは公開予定の動画を1本開き、1章の判定表と照らし合わせてみてください。不可の項目が1つでもあれば、公開前に作り直せます。
【本記事のご利用にあたって】
AIが作成した物件動画を業務で使用する際は、不動産の表示に関する公正競争規約・宅地建物取引業法・景品表示法に抵触する表現がないか、宅地建物取引士など有資格者による最終確認をお願いいたします。個別の掲載可否は、所属する地区の不動産公正取引協議会にご確認ください。映り込み（肖像権・プライバシー）やBGM・音声の商用利用条件もあわせてご確認ください。お客さまの個人情報は仮名化のうえ、AIの機能・料金・各種規約は変更されることがあるため、公開前に公式サイトで最新情報をご確認ください。本記事はAI活用の実務的な解説を目的とし、法的アドバイスを提供するものではありません。
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この記事を書いた人
藤田 遼（株式会社WIG 代表／宅地建物取引士）
不動産業界での実務経験をもとに、現場でそのまま使える生成AIの活用法を研究・発信。「今日からコピペで使える」を合言葉に、不動産特化のAIノウハウを届けています。