原状回復の負担割合をAIで出す方法｜ガイドライン照合の手順
原状回復の負担割合は、国土交通省のガイドラインをAIに読み込ませれば、部位ごとの算出案まで出せます。読み込ませずに質問した場合、耐用年数や例外部位の扱いがずれかねません。この記事では、入手する資料の選び方から算出プロンプト、出力をガイドラインと突き合わせる検証手順までを解説します。退去1件あたりの精算にかかる時間を短くする手順が見つかるでしょう。
原状回復とは、賃借人の故意・過失や善管注意義務違反による損傷を元に戻すことを指し、通常の使用による損耗や経年変化は含まれません（民法621条・国土交通省ガイドライン）。その負担割合の算出は、区分の当てはめ・耐用年数の確認・入居年数の計算・例外部位の切り分けを同時に行う必要があり、ガイドラインは173ページと重い——。結果として担当者の記憶と経験に依存し、判断がぶれがちです。この記事は、賃貸管理会社が退去1件ごとの負担割合を、担当者によらず同じ基準で短時間に出すための手順を、資料の特定から検証まで通しで解説します。
この記事で分かること
・国土交通省のガイドラインをAIに読み込ませる具体的な手順（入手する4資料の特定）
・負担割合を部位ごとに算出させるプロンプト（経過年数を考慮しない部位・特約の扱いも）
・出力をガイドラインと突き合わせて検証する方法と、精算明細・説明文への落とし方
この記事の対象
賃貸管理会社の管理担当・退去精算の事務担当・オーナー対応の営業担当（BtoB）向けです。借主として請求内容を争いたい個人の方は対象外となります。
1. 負担割合はAIで出せる｜精度は読み込ませる資料で決まる
原状回復の負担割合は、ガイドラインを読み込ませたAIであれば部位ごとに算出できます。ただし出てくるのは確定した金額ではなく、担当者が確認するための算出案です。精度を左右するのは指示文の巧みさより、読み込ませた資料の中身になります。
1-1. AIが出せるのは「ガイドラインに沿った算出案」 負担割合の算出は、区分の判断・耐用年数の確認・入居年数の計算・例外部位の切り分けの4作業に分解できます。このうち後半3つは、基準さえ渡せば機械的に処理できる作業です。一方、最終的な負担額の確定は担当者が行います。原状回復の負担は契約書の特約、入居時の記録、損傷の程度を合わせて決まるためです。国土交通省のガイドラインも法的な拘束力を持つ文書ではなく、一般的な基準を示したものにあたります。考え方の土台になるのは民法第621条で、賃借人は受け取ったあとに生じた損傷を原状に復する義務を負う一方、通常の使用による損耗と経年変化はその対象から除かれます（2020年4月施行の改正で明文化）。
1-2. 負担割合の計算式はガイドラインで決まっている 借主の負担割合は、耐用年数と入居年数から算出します。ガイドラインでは、耐用年数の経過時に残存価値が1円となる直線を想定し、経過年数に応じて借主の負担割合を減らす考え方が採られています。
負担割合の計算式
借主負担割合（%）＝（耐用年数 − 入居年数）÷ 耐用年数 × 100 例：耐用年数6年のクロスに3年入居した場合、（6−3）÷6×100で50%。ガイドラインは、設備の交換履歴を完全に把握できる例が少ないため、経過年数のグラフを入居年数で代替する方式を採っています。
耐用年数はガイドラインに部位ごとの例が示されています。クロス・カーペット・クッションフロア・畳床は6年、流し台は5年、便器・洗面台などの給排水・衛生設備は15年とされる例などです（設備の種別により年数は分かれます）。実際の案件では、ガイドラインの記載を必ず一次情報で確かめてから使いましょう（※2026年8月時点。参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料（令和5年3月・PDF））。
1-3. 算出に必要な4つの材料をそろえる AIに算出させる前に、次の4つを手元にそろえます。どれか1つでも欠けると、出力に推測が混ざります。
- 国土交通省のガイドライン（第1章と参考資料のPDF）
- 賃貸借契約書の原状回復に関する条項と特約
- 入居時の物件状況確認リストと退去時の記録
- 原状回復工事の見積書（項目・数量・単位・単価）
入居時の記録がない物件では結論は変わらない
AIができるのは記録どうしを突き合わせて差を示すことであり、比較する材料そのものを増やせません。入居時の記録が残っていない物件では、算出より先に入居時の記録を残す運用から整えると効果が出ます。
2. ガイドラインをAIに読み込ませる準備
ガイドラインは173ページある文書です。全文をそのまま投げると、負担割合の算出に関係のない判例や制度の記述まで読み込まれ、出力の焦点がぼやけます。必要な範囲だけを選んで渡すところから始めましょう。
2-1. 国土交通省から入手する4つの資料 国土交通省のダウンロードページから、次の4点を取得します（すべて無料・章単位と様式単位で個別入手可）。
| 資料 | 用途 |
|---|---|
| 第1章 原状回復にかかるガイドライン（PDF） | 算出に直接使う本体。賃借人の負担対象事象・経過年数の考え方・負担対象範囲、別表1（部位別の事例区分）と別表2（賃借人の負担一覧）を収録。まずこの1ファイルから。 |
| 参考資料（PDF） | 耐用年数の抜粋、経過年数と負担割合の関係図。フローリング（部分補修）・襖紙・障子紙・畳表など経過年数を考慮しない部位もここで確認。第1章とあわせると例外判定が安定。 |
| 別表4 精算明細等に関する様式（Word） | 精算明細の様式。AIの出力をこの列構成にそろえると、算出結果がそのまま社内の帳票に（5章で使用）。 |
| 入退去時の物件状況・原状回復確認リスト（Word） | 入居時と退去時の記録様式。自社の確認リストが未整備なら、これを基に運用を組み直すと翌年以降の精度が上がる。 |
2-2. 読み込ませた直後に確認プロンプトを打つ ファイルが正しく処理されていない状態で質問すると、AIは学習済みの一般知識で答えを作ってしまいます。算出に入る前に読み込み状況を確認しましょう。
添付したファイルについて、以下を確認して回答してください。
【確認項目】
1. 添付ファイルのタイトルと総ページ数
2. 別表1と別表2が含まれているかどうか
3. 経過年数を考慮しないと記載されている部位の一覧
4. 耐用年数が記載されている部位の一覧
【条件】
・添付ファイルに記載されている内容だけを答える
・記載が見当たらない項目は「添付ファイルに記載なし」と書く
・一般的な知識で補わないもう一歩良くなるコツ（2-2）
総ページ数を答えさせる（数字が合わなければ、読み込みが途中で切れている）／「記載なし」を必ず書かせる（補完が起きているかどうかをこの1行で判別できる）。回答がガイドラインの記載と一致していれば、次の工程へ進めます。
2-3. 案件側の情報は仮名化してから渡す
氏名・住所・部屋番号は仮名に置き換えます。退去精算の資料には借主の個人情報が含まれるため、そのまま入力すると個人情報保護法上の取り扱いが問題になる可能性があります。室内写真も、表札・郵便物・残置された私物が写り込むことがあるため、アップロード前に確認する手順を立会いマニュアルに1行加えておきましょう。入力データが学習に使われない設定かも、あわせて確認を。
3. 負担割合をAIに算出させるプロンプト
準備が整ったら、部位ごとの負担割合を算出させます。要点は、出力形式と条件を細かく指定すること。指定がないと、AIは根拠を書かずに数字だけを並べてしまいます。
3-1. 部位ごとの負担割合を表で出させる 部位ごとに行を分けた表で出力させます。計算過程の列を必ず設けることで、あとから検算できる状態になります。
あなたは賃貸管理会社で退去精算を担当しています。添付した国土交通省のガイドラインに基づき、以下の案件について借主の負担割合と負担額の算出案を作成してください。
【案件情報】
・入居日と退去日（入居年数を年単位で算出）
・喫煙の有無／ペット飼育の有無
・契約書の原状回復に関する特約（ない場合は「特約なし」と記載）
【損傷の一覧】
（部屋／部位／損傷の内容／入居時の記録の有無を貼り付け）
【工事見積】
（項目／数量／単位／単価／金額を貼り付け）
【出力形式】
「部屋／部位／損傷の内容／区分の当てはめ案／耐用年数／入居年数／負担割合／対象金額／借主負担額／計算過程／確認したい事実」の11列の表
【条件】
・区分は添付ファイルの別表1と別表2の記載に沿って当てはめる
・耐用年数は添付ファイルに記載された数値だけを使い、推測で補わない
・負担割合は「（耐用年数−入居年数）÷耐用年数×100」で計算し、小数第1位を四捨五入する
・入居年数が耐用年数を超える場合は、負担割合の欄に「耐用年数経過」と書く
・計算過程の欄に、当てはめた数式をそのまま書く
・区分は確定した判断ではなく当てはめ案として示す
・添付ファイルに根拠が見当たらない項目は「要確認」と書くもう一歩良くなるコツ（3-1）
入居年数を最初に確定させる（同じ数字を全部位で使い回すため、転記のずれが起きない）／「確認したい事実」の列を必ず埋めさせる（人が次に見るべき箇所が残り、確認が短時間で終わる）／数式を残させる（オーナーや借主から質問が出たとき、その場で説明できる）。
3-2. 経過年数を考慮しない部位は行を分ける すべての部位に計算式を当てはめると、本来は全額負担となる項目まで減額されてしまいます。ガイドラインでは、襖紙・障子紙・畳表は消耗品としての性格が強く、経過年数を考慮せず張替え費用を賃借人の負担とするのが妥当とされています。鍵の紛失も経過年数は考慮せず交換費用相当分が賃借人負担、通常の清掃を実施していない場合の清掃費用も経過年数を考慮しない扱いです。
先ほど作成した算出案について、経過年数を考慮しない部位を別の表に分けて出力してください。
【出力形式】
表1：経過年数を考慮する部位（前回と同じ11列）
表2：経過年数を考慮しない部位（「部屋／部位／損傷の内容／考慮しない理由／対象金額／借主負担額」の6列）
【条件】
・添付ファイルに「経過年数を考慮しない」と記載されている部位だけを表2に入れる
・考慮しない理由の欄には、添付ファイルの記載内容を要約して書く
・判断がつかない部位は表2に入れず、「要確認」として別に列挙する
・フローリングは部分補修と全体張替えを区別して扱うもう一歩良くなるコツ（3-2）
理由を書かせる（表2に入った根拠が残り、社内での確認が一度で済む）／フローリングを名指しする（部分補修と全体張替えで扱いが変わる部位のため、指示がないと混同が起きやすい）。分けた2つの表は、そのまま精算明細の内訳として使えます。
3-3. 特約がある場合は条文をそのまま渡す 条文を要約すると、有効性の判断に影響する文言が抜け落ちる可能性があります。要約せず全文を貼り付けましょう。そのうえで、AIには特約の有効性を評価させません。特約が有効かどうかは、消費者契約法の規定や裁判例に照らして判断する領域です。AIには「特約を適用した場合」と「適用しない場合」の金額を並べて出させ、どちらを採用するかは担当者が決めましょう。
以下の特約について、適用した場合と適用しない場合の借主負担額を並べて算出してください。
【特約の条文】
（契約書の該当条項を全文貼り付け）
【出力形式】
「部位／特約を適用した場合の負担額／特約を適用しない場合の負担額／差額／特約のどの文言が影響するか」の5列の表
【条件】
・特約が有効か無効かの評価は書かない
・特約の対象範囲が読み取れない項目は「対象範囲が不明」と書く
・差額が発生しない項目も省略せず出力する有効性の判断は専門家へ
差額を出させると借主への説明で争点になりやすい金額が事前に分かり、影響する文言を特定させると契約書の見直しが必要な箇所がそのまま抽出できます。特約の有効性の判断に迷う場合は、弁護士など専門家への相談を検討しましょう。
4. 出力をガイドラインと比較検証する
算出案が出たら、そのまま精算書に転記せず検証にかけます。負担割合は金額に直結し、借主とオーナーの双方へ説明する必要があるためです。検証は3つの角度から行うと、短時間で漏れなく確認できます。
4-1. 読み込ませた出力と読み込ませない出力を並べる 最も手早い検証は、同じ案件を2つの条件で算出させて比べる方法です。ガイドラインを読み込ませたスレッドと、何も添付していない新規スレッドの両方に同じ案件情報を投げます。一致した部位は一般的な基準どおりに処理されたと判断でき、食い違った部位はAIが学習済みの知識で補った可能性が高い箇所です。この差分が、人が確認すべき優先順位になります。
以下の2つの算出結果を突き合わせ、差異を洗い出してください。
【算出結果A】（ガイドラインを読み込ませた出力を貼り付け）
【算出結果B】（何も添付せずに出した出力を貼り付け）
【出力形式】
「部位／Aの負担割合／Bの負担割合／差異の有無／差異の内容／確認が必要な理由」の6列の表
【条件】
・数値が一致している項目も省略せず出力する
・どちらが正しいかの判定は書かない
・差異の内容は、耐用年数、区分、例外扱いのどれに起因するかを分けて書く4-2. 計算過程を1行ずつ検算する 差異の有無にかかわらず、計算過程は人の目で確かめます。3-1で計算過程の列を作らせているため、検算は数式を追うだけで終わります。確かめるのは、①入居年数がすべての行で同じ数字か②耐用年数がガイドラインの記載と一致するか③負担割合の計算結果が数式と合うか④対象金額が見積書の金額と一致するか、の4点。電卓で1行だけ手計算して突き合わせる方法でも十分です。数式が合っていても耐用年数の数値そのものが誤っていれば結果は変わるため、耐用年数はPDFを開いて目視で確認しておきましょう。
4-3. ずれが出やすい部位を狙って確かめる 限られた時間で検証する場合は、ずれやすい箇所に絞ります。実務で問題になりやすいのは、①経過年数を考慮しない部位が計算式で減額されていないか②入居年数が耐用年数を超えた部位で残存価値の扱いが正しいか③負担の単位が㎡や1面ではなく部屋単位や一式になっていないか、の3つ。3つ目は見積書側の問題として現れます。ガイドラインは原状回復を毀損部分の復旧と位置づけ、賃借人の負担範囲は毀損部分に限定し補修に必要な最低限度の工事費用にとどめることが基本です。数量が「一式」の項目は借主にもオーナーにも説明できないため、工事会社へ内訳の説明を依頼する材料として扱いましょう。
5. 精算明細と説明文をAIに整えさせる
検証が終わったら、精算明細と説明文に落とします。同じ数字でも渡す相手によって知りたい順番は違うため、相手ごとに構成を指定すると、そのまま送れる文書が1回の指示で仕上がります。
5-1. 国土交通省の様式に沿った精算明細にする 精算明細は、ガイドラインの別表4の様式に合わせて出力させましょう。国が示した様式を使うこと自体が、借主に対する説明の裏づけになります。
検証済みの算出結果を、原状回復の精算明細としてまとめてください。
【算出結果】
（4章で検証した表を貼り付け）
【出力形式】
「部位／損耗の内容／負担者／耐用年数／入居年数／負担割合／工事金額／借主負担額」の8列の表。表の下に借主負担額の合計と貸主負担額の合計を記載する
【条件】
・数値は渡したものだけを使い、再計算や書き換えを行わない
・負担者の欄は「借主」「貸主」「借主と貸主で按分」のいずれかで記載する
・合計金額は算出過程を1行で示す
・空欄を作らず、該当しない欄には「−」を入れるもう一歩良くなるコツ（5-1）
再計算を禁じる（検証済みの数字が上書きされる事故を防げる）／合計の算出過程を書かせる（転記ミスがその場で見つかる）。出力した明細は、別表4の様式に貼り付けて社内の保存資料にできます。
5-2. 借主向けとオーナー向けで説明の順番を変える 借主向けは根拠から書き起こし、オーナー向けは貸主負担となった項目を先に置きます。
以下の精算明細をもとに、2種類の説明文を作成してください。
【精算明細】
（5-1で作成した表を貼り付け）
【出力形式】
文書1：借主向けの精算内容の説明文。冒頭に精算額の合計、続いて項目ごとの説明、最後に問い合わせ先の順に構成する
文書2：オーナー向けの報告文（600文字程度）。貸主負担となった項目とその理由を先に、借主負担の項目を後に記載する
【条件】
・借主向けは、項目ごとに「何が起きていたか」「どの考え方で負担を分けたか」「金額」の順で書く
・借主の落ち度を責める表現は使わない
・法的な有効性の主張や条文の解説は書かない
・金額と数量は渡した数値だけを使う
・オーナー向けには、次回の募集に向けて確認したい点を最後に3つまで挙げる
・1文は60文字程度までにするもう一歩良くなるコツ（5-2）
合計金額を冒頭に置く（後半にあると借主は金額を探しながら読むため説明が頭に入らない）／貸主負担を先に書かせる（オーナーが最も知りたい持ち出し額が最初に伝わり、質問の往復が減る）。送信前には、金額と部屋番号を原本と照らして確かめましょう。
6. よくある質問（Q&A）
Q. ガイドラインのPDFが大きくて読み込めない場合はどうしますか？
A. 第1章のPDFだけを渡す方法から試しましょう。全文は173ページありますが章単位で個別にダウンロードでき、第1章に別表1と別表2が含まれるため負担割合の算出はこの1ファイルで足ります。それでも読み込めない場合は、別表1と別表2の該当部分をテキストで貼り付ける方法に切り替えてください。
Q. 退去立会いに特化したAIサービスと、汎用AIはどう使い分けますか？
A. 記録を一連の履歴として残す必要があるかどうかで分かれます。本記事の手順は汎用AIで実行でき、明日の1件から試せます。撮影から精算までを1つの履歴として残したい場合や、借主自身に撮影してもらう運用を組みたい場合は、専用サービスの比較検討に進む段階です。料金や機能は変わりやすいため、導入前に公式サイトで最新情報を確かめましょう（※2026年8月時点）。
Q. AIが出した負担割合を、そのまま借主への請求根拠として示して良いですか？
A. 請求根拠として示すのは、担当者が検証を終えた数字だけにしましょう。借主へ提示する書面にAIを使って算出したという説明は不要です。必要なのは、どの部位にどの耐用年数を当てはめ、入居年数から負担割合をどう算出したかという根拠。ガイドラインの記載と自社の検証を経たものであれば、算出の手段が何であっても説明は成り立ちます。
Q. 担当者ごとの判断のばらつきは、この手順で減りますか？
A. 出力形式と条件をそろえると整理の粒度はそろいます。ただしそろうのは根拠の書き方であって判断の質ではありません。同じ損傷に対して社内で結論が割れている場合、AIを入れても割れたままです。過去に判断が分かれた事例を数件書き出して社内基準として文章にし、プロンプトの条件欄に足す進め方が現実的です。
Q. 入居年数が耐用年数を超えた部位は、借主負担はゼロになりますか？
A. 負担割合の計算上は残存価値が1円まで下がるため、経過年数に応じた減額分は借主負担になりません。ただしガイドラインは、耐用年数を超えた設備でも、賃借人が善管注意義務に反して故意・過失で損傷させ、通常の使用を超える使い方があった場合には、原状回復（修繕）に必要な費用の一部を負担すべき場合があるとしています。「耐用年数経過だから一律ゼロ」と機械的に扱わず、損傷の程度と原因を確認しましょう。
まとめ
- 原状回復の負担割合は、国土交通省のガイドラインをAIに読み込ませれば部位ごとの算出案を出せる。
- 読み込ませる資料は第1章と参考資料のPDF、精算明細と確認リストのWord様式の4点。
- 負担割合は「（耐用年数−入居年数）÷耐用年数×100」で算出し、経過年数を考慮しない部位は別に扱う。
- 出力は読み込ませない場合との比較、計算過程の検算、ずれやすい部位の確認という3段階で検証する。
- 最終的な負担額の確定は、契約内容と記録を確かめたうえで担当者が行う。
退去精算は1件あたりの金額が小さい一方で件数が多く、担当者の時間を静かに奪っていく業務です。基準そのものはガイドラインで示されているため、当てはめの作業はAIに任せられます。まずは第1章のPDFを1つ読み込ませ、直近の1件で算出案を出すところから試してみてください。
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この記事を書いた人
藤田 遼（株式会社WIG 代表／宅地建物取引士）
不動産業界での実務経験をもとに、現場でそのまま使える生成AIの活用法を研究・発信。「今日からコピペで使える」を合言葉に、不動産特化のAIノウハウを届けています。