賃貸管理の業務にAIを入れようとすると、必ず「これ、法律的に大丈夫なんだろうか」という手が止まる瞬間があります。賃貸住宅管理業法は、定期報告や帳簿、重要事項説明など、いくつかの業務に「書面」と「説明」を義務づけているためです。調べようとしても、法律の解説記事にはAIの話が出てこず、AIの記事には法律の話が出てこない——その隙間を埋めるのが本記事です。法定義務ごとに「AIに任せてよい／下書きまで／人がやる」の3段階で線を引き、根拠となる条文もあわせて示します。判断に迷う場面が減れば、手を止めずに進められるはずです。
賃貸管理会社で、管理業務にAIを使いたい方向けです。条文は e-Gov法令検索 と 同法施行規則、制度の説明は 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト で確認しています。ただし本記事は一般的な整理であり、個別の判断は所管の地方整備局等・顧問弁護士にご確認ください。措置の要否や内容は個別の事情によって判断されます。
賃貸住宅管理業法とAIの関係は、「AIが新しく違反を作る」という話ではありません。 法律が求めているのは、決められた事項を書面で交付することと、人が説明すること、そして記録を残すこと。AIはそのうち「文章にする」「抜けを洗い出す」部分を助けられますが、交付・説明・確定は事業者の仕事として残ります。この線引きさえ持っておけば、迷う場面はかなり減ります。
義務ごとの「任せる／下書きまで／人がやる」を確認できるチェックリストと、定期報告の下書きプロンプトをまとめました。
賃貸住宅管理業法とは、賃貸住宅の管理業務を受託する事業者に登録制を敷き、オーナーへの説明・報告・記録などを義務づけた法律です。 正式名称は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和2年法律第60号）。令和2年6月19日に公布され、賃貸住宅管理業に関する規定は令和3年6月15日に施行されています。管理受託の場面で課される主な義務は、次のとおりです。
| 義務（条文） | 内容 |
|---|---|
| 登録（法3条1項） | 賃貸住宅管理業を営む場合は国土交通大臣の登録。ただし管理戸数200戸未満は登録義務の対象外（施行規則3条） |
| 業務管理者の選任（法12条） | 営業所・事務所ごとに1人以上。他の営業所との兼任は不可 |
| 締結前の書面交付・説明（法13条） | 管理受託契約を締結するまでに、省令で定める事項を書面を交付して説明する |
| 締結時の書面交付（法14条） | 契約後、委託者へ遅滞なく交付。対象住宅・実施方法・契約期間・報酬・更新/解除 ほか |
| 再委託の禁止（法15条） | 委託を受けた管理業務の全部の再委託は禁止 |
| 分別管理（法16条） | 受領した家賃・敷金・共益費等を、自己の固有財産や他の管理受託契約分と分別して管理 |
| 証明書の携帯（法17条）／標識の掲示（法19条） | 従業者への証明書の携帯、営業所・事務所ごとの標識の掲示 |
| 帳簿の備付け（法18条） | 営業所・事務所ごとに備付け。記載事項は施行規則38条（6項目）、各事業年度末に閉鎖し5年間保存 |
| 委託者への定期報告（法20条） | 管理業務の実施状況等を定期的に報告。頻度と記載事項は施行規則40条 |
| 秘密を守る義務（法21条） | 業務上知り得た秘密の漏えい禁止。従業者も対象で、退職後も継続 |
上表の義務（法12条〜21条）は、登録を受けて賃貸住宅管理業を営む者に課されるものです（法2条3項）。管理戸数200戸未満で登録していない場合、これらは直接の適用対象ではありません。ただし国土交通省は、200戸未満でも社会的信用力の確保の観点から任意の登録が望ましいとしています（賃貸住宅管理業法ポータルサイト 制度解説）。登録すれば当然、上の義務がかかります。
サブリース（特定賃貸借契約）については、誇大広告等の禁止（法28条）／不当な勧誘等の禁止（法29条）／締結前の書面交付・説明（法30条）／締結時の書面交付（法31条） が定められています。28条・29条は「特定転貸事業者」と「勧誘者」の双方に、30条・31条は「特定転貸事業者」に向けられた規定です。いずれも条文上、登録の有無や管理戸数は要件とされていません（法2条4項・5項、28条〜31条）。「200戸未満だから関係ない」とはならない点に注意してください。
「AIを使ってよいか」ではなく、義務のどの部分を担わせるかで考えると整理できます。文章にする・抜けを洗い出すところは任せられますが、交付・説明・確定は人の仕事として残ります。
| 義務（条文） | AIに任せてよいこと ／ 人がやること |
|---|---|
| 締結前の説明（13条） | AI＝説明資料の整理、社内手順のマニュアル化、記載事項の抜け漏れチェック ／ 人＝説明そのもの、書面の交付、内容の最終確認 |
| 締結時の書面交付（14条） | AI＝記載事項の点検（下書きまで） ／ 人＝交付、記載内容の確定 |
| 再委託の禁止（15条） | AI＝道具としての利用は再委託と性質が異なる ／ 人＝一部の再委託を行うなら契約の定めと指導監督 |
| 帳簿の備付け（18条） | AI＝記載内容の整理、記載漏れの洗い出し ／ 人＝記載事項の確定と保存 |
| 定期報告（20条） | AI＝報告書の文章化、苦情記録の要約・分類、ドラフト作成 ／ 人＝数値の突合、交付と説明 |
| 秘密を守る義務（21条） | — ／ 人＝外部サービスに何を入力してよいかの判断 |
| サブリースの広告・勧誘（28・29条） | AI＝表現案の作成（下書きまで） ／ 人＝家賃や解除条件の表示の最終確認 |
「法律が"事業者がやること"と書いている動詞」は人が担う、と覚えておくと迷いません。条文の動詞は「交付して説明しなければならない」「記載し、保存しなければならない」「報告しなければならない」。AIが担えるのは、その手前の準備です。
賃貸管理の実務で、いちばんAIの効果が見えやすいのが定期報告（法20条）です。報告の頻度と記載事項は施行規則40条で決まっており、やることが明確な作業ほどAIに渡しやすいためです。
管理受託契約を締結した日から1年を超えない期間ごとに、および契約期間の満了後遅滞なく、管理業務報告書を作成して委託者に交付し、説明します。記載事項は、①報告の対象となる期間 ②管理業務の実施状況 ③管理業務の対象となる賃貸住宅の入居者からの苦情の発生状況および対応状況の3つ。電磁的方法で提供する場合は、委託者の承諾が必要です。
省令が定める3項目を埋める、という前提でAIに渡します。ここを曖昧にすると、読み物としてはきれいでも報告書として要件を満たさない文章が出てきます。
入居者名・部屋番号は記号に置き換えます。法21条の秘密保持義務があるうえ、外部サービスへの入力は個人情報の観点でも慎重に扱う場面です。入力してよい範囲の決め方は 不動産会社のAI利用ルールの作り方 にまとめています。
施行規則40条が求めているのは、件数だけでなく対応の状況まで。解釈・運用の考え方では、苦情の発生した日時・申し出た者の属性・苦情内容・対応状況等を把握可能な限り記録し、報告する必要があるとされています。あわせて、単純な問い合わせは記録・報告の義務がない一方、苦情を伴う問合せは記録して対処状況も含めて報告する必要がある点も示されています。苦情対応の文面づくりは 入居者対応AI｜クレーム返信にそのまま使える指示文5選 もどうぞ。
AIは記録にない数字をもっともらしく埋めてしまうことがあります。配布プロンプトでは、足りない箇所を「【要確認】」として残す設計にしています。
ここは事業者の仕事です。解釈・運用の考え方では、説明方法は問わないものの、賃貸人と説明方法を協議のうえ、双方向でやりとりできる環境を整え、賃貸人が内容を理解したことを確認することとされています。電磁的方法で提供する場合は、委託者の承諾を得てから。
義務ごとの可否チェックリストと、定期報告の下書きプロンプトをまとめたテキストを配布しています。社内で線引きを共有するときの叩き台としてお使いください。
# 賃貸住宅管理業法 × AI 可否チェックリスト # ── 法定義務ごとに「AIに任せてよい／下書きまで／人がやる」を判断するための確認表です。 # 出典：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）／同法施行規則／国土交通省ポータル ■ 1. 前提の確認 □ 自社の管理戸数は200戸以上か（200戸以上は登録が必要／法3条1項・施行規則3条） □ 営業所・事務所ごとに業務管理者を選任しているか（法12条） □ サブリース（特定賃貸借契約）を行っているか → 行っている場合、法28条〜31条が適用されます（登録の有無や戸数は要件ではありません） ■ 2. 義務ごとの可否チェック 【委託者への定期報告（法20条／施行規則40条）】 AIに任せてよい ： 報告書の文章化、苦情記録の要約・分類 下書きまで ： 管理業務報告書のドラフト作成 人がやる ： 数値の突合、交付と説明、電磁的方法を使う場合の委託者の承諾取得 …（以下、締結前の説明・締結時書面・帳簿・秘密保持・サブリースの広告勧誘の各項目、 定期報告の下書きプロンプト、違反したときに想定される措置の要約がつづきます）
テキストファイル（.txt）。定期報告の下書きプロンプト付き。ChatGPT・Claude どちらでも使えます。
賃貸管理の現場でよく出る疑問です。法15条が禁じているのは、委託を受けた管理業務の「全部」の再委託。国土交通省の「解釈・運用の考え方」では、管理受託契約に一部の再委託に関する定めがあるときは、自ら再委託先の指導監督を行うことで一部の再委託ができるとされる一方、管理業務のすべてを他者に再委託（複数の者に分割して再委託する場合を含む）して自ら一切行わないことは本条に違反すると明記されています。
そのうえで、AIの利用が再委託にあたるかは、その道具で何をしているかで考えることになります。文章の下書きや記録の整理のようにAIを道具として使い、内容の判断と業務の実施を自社が行っているのであれば、業務そのものを他者に委ねている状態とは性質が異なります。逆に、管理業務の実施自体を外部の事業者に丸ごと担わせる形になっていないかは、契約の内容から確認が必要です。
一部の再委託を行うには、管理受託契約にその定めがあること、そして自ら再委託先の指導監督を行うことが前提です。さらに、締結前の説明事項には「管理業務の一部の再委託に関する事項」が含まれており（施行規則31条6号）、解釈・運用の考え方では、再委託することとなる業務の内容と再委託予定者を事前に明らかにすることとされています。外部の事業者に業務の一部を任せる形を取るなら、契約と説明の整備から始めてください。個別の判断は所管の地方整備局等にご確認ください。
条文は「書面を交付して説明しなければならない」と定めています。説明の主体は事業者です。AIに説明資料を整えさせることはできても、相手方への説明と内容の最終確認は人が担います。なお、相手方が賃貸住宅管理業者・特定転貸事業者・宅地建物取引業者など、管理業務に係る専門的知識および経験を有すると認められる者にあたる場合は、法13条1項のかっこ書きにより説明の相手方から除かれます（範囲は施行規則30条）。
条文は「正当な理由がある場合でなければ」業務上知り得た秘密を漏らしてはならない、と定めています。この義務は代理人・使用人その他の従業者にも及び、退職後も続きます。さらに解釈・運用の考え方では、ここでいう従業者に再委託契約に基づき管理業務の一部の再委託を受ける者など、直接の雇用関係にない者も含まれるとされています。外部のAIサービスに入居者やオーナーの情報を入力してよいかは、人が判断する場面。入力してよい範囲を社内で決めておくのが安全です（不動産会社のAI利用ルールの作り方）。
記載事項は施行規則38条で6項目（委託者の商号・名称・氏名／契約年月日／対象となる賃貸住宅／受託した管理業務の内容／報酬の額／特約その他参考となる事項）。各事業年度の末日に閉鎖し、5年間保存します。AIの出力をそのまま帳簿にせず、確定は人が行ってください。
家賃、維持保全の実施方法、契約解除に関する事項などについて、著しく事実に相違する表示や、実際より著しく優良・有利と誤認させる表示は禁止されています（28条）。また、判断に影響を及ぼす重要な事項を故意に告げない・不実を告げる行為も禁止（29条1号）。AIが作った「家賃保証」まわりの表現は、実際の契約条件と必ず突き合わせてください。掲載前に、広告原稿そのものを表現の観点で点検しておくのが安全です。
条文上の枠組みを確認しておきます。措置の要否や内容は個別の事情によって判断されるため、以下は「どのような枠組みがあるか」の整理としてお読みください。
| 枠組み | 内容 |
|---|---|
| 業務改善命令（法22条） | 業務の方法の変更その他、運営の改善に必要な措置を命じられることがある |
| 登録の取消し・業務停止（法23条） | 登録の取消し、または1年以内の期間を定めた業務の全部もしくは一部の停止 |
| 監督処分の公告（法25条） | 処分をしたときは公告される |
| サブリースへの指示（法33条） | 違反の是正措置等を指示。指示をしたときは公表される |
| サブリースの業務停止等（法34条） | 1年以内の期間を限り、勧誘や業務の停止を命じられることがある。公表される |
罰則も定められています。たとえば無登録での営業は1年以下の拘禁刑（旧・懲役）または100万円以下の罰金（法41条1号）。業務管理者を選任しなかったとき、帳簿の備付け・記載・保存を怠ったとき、秘密を漏らしたときは30万円以下の罰金（法44条2号・6号・7号）。サブリースで重要な事項を故意に告げなかった場合などは、6月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金（法42条2号）とされています。
義務を負っているのは事業者です。AIの出力をそのまま使った結果として要件を欠いたとしても、責任の所在は変わりません。だからこそ、任せる範囲を先に決めておくことが実務上の防衛になります。AI全般の注意点は その不動産AI活用、規約違反かも？12の注意点 もあわせてどうぞ。
A. 200戸未満の場合に対象外となるのは、賃貸住宅管理業の登録義務です（法3条1項・施行規則3条）。あわせて、法12条〜21条の義務は登録を受けた管理業者に課されるものなので、未登録であれば直接の適用対象ではありません。ただし国土交通省は任意の登録が望ましいとしています。また、サブリースに関する規制のうち、法28条・29条は特定転貸事業者と勧誘者に、法30条・31条は特定転貸事業者に向けられており、条文上はいずれも登録の有無や戸数を要件としていません。自社がサブリースを行っているかで確認してください。
A. 下書きの作成までは任せられますが、交付して説明するのは事業者です（法20条・施行規則40条）。数値は原資料と突き合わせ、記載事項の3項目（対象期間／実施状況／苦情の発生状況と対応状況）が入っているかを確認してから送ってください。電磁的方法で提供する場合は、委託者の承諾が必要です。
A. 法21条の秘密を守る義務があり、この義務は従業者にも及び、退職後も続きます。氏名・部屋番号など個人が特定できる情報は伏せて、内容の分類や文章化だけを任せる使い方が無難です。入力してよい範囲は社内ルールとして決めておくことをおすすめします。
A. 管理業務に関し2年以上の実務経験を有する者（または国土交通大臣が同等以上と認めた者）で、①登録証明事業による証明を受けている者（実務上は賃貸不動産経営管理士がこれにあたります）、②宅地建物取引士で国土交通大臣が指定する講習を修了した者のいずれかに該当することが求められます（施行規則14条）。営業所・事務所ごとに1人以上、他の営業所との兼任は不可です（法12条）。
A. 「オンライン」と「AI」は分けて考えてください。 管理受託契約の重要事項説明は、国土交通省の「解釈・運用の考え方」で、テレビ会議等のITを活用して行うことが認められています。ただし、図面等の書類と説明内容を十分に理解できる程度に映像が視認でき、双方の音声を十分に聞き取れて双方向でやりとりできる環境であること／相手方が承諾した場合を除き重要事項説明書と添付書類をあらかじめ送付していること／相手方が書類を確認しながら説明を受けられる状態にあることと映像・音声の状況を説明開始前に確認していることなど、掲げられたすべての事項を満たす場合に限られます。一方でAIについては、説明の主体が人である点は変わりません。効率化できるのは資料の整理や記載事項の抜け漏れチェックといった準備の部分です。要件は改正されることがあるため、実施前に 国土交通省「法律、政省令、解釈・運用の考え方、ガイドラインについて」 で最新版をご確認ください。
まずは定期報告から、下書きだけをAIに任せるところから始めてみてください。線引きを1枚の表にして社内で共有できれば、担当者ごとの判断のばらつきも減らせます。
本記事は2026年9月30日時点でe-Gov法令検索に掲載されている条文、および国土交通省の公表資料（解釈・運用の考え方は令和5年3月31日施行版）に基づく一般的な整理です。法律・省令・解釈・運用の考え方は改正されることがあります。実務での判断にあたっては、必ず最新の条文をご確認のうえ、所管の地方整備局等・顧問弁護士にご相談ください。
賃貸管理の業務にAIを取り入れたい方へ 自社のAI活用レベルと、次に手をつける業務を5分で整理できます。
藤田 遼（株式会社WIG 代表／宅地建物取引士）
不動産業界での実務経験をもとに、現場でそのまま使える生成AIの活用法を研究・発信。「今日からコピペで使える」を合言葉に、不動産特化のAIノウハウを届けています。