空き家×AIの活用事例5分類｜不動産会社が今使える範囲

空き家×AIの活用は、国や自治体が空き家を見つける・予測する取り組み、所有者向けの相談・査定サービス、不動産会社の説明業務の3層で進んでいます。本記事では事例を5分類の早見表で整理し、不動産会社が直接使える範囲と、今日から試せる指示文を解説します。全体像をつかみ、空き家相談への備えに役立ててください。

この記事で分かること

・空き家×AIの事例を5分類で整理した早見表と、不動産会社が直接使える範囲
・国交省のLINKS SOMAや豊田市の予測など、国・自治体の空き家AIと不動産会社への影響
・AI相談・AI査定・AI画像など所有者向けサービスと、「AIに聞いてから来る」所有者への初回対応
・空き家案件で今日から使えるAI指示文4本
・AIの回答で検算したい3つの制度と、AIを使わない基準

1. 空き家×AIの活用事例は5分類｜不動産会社が使える範囲の早見表

1-1. 空き家AIの5分類早見表

空き家×AIとは、空き家の把握・予測・相談・査定・活用提案にAIを使う取り組みの総称です。事例は、AIが担う役割で分けると5つに整理できます。ニュースで個別に報じられる事例も、この表のどこかに当てはまります。

分類	AIがすること	主な使い手	代表的な事例	不動産会社が直接使えるか
①見つける	水道使用量や住民データから、空き家の可能性が高い建物を推定する	自治体	国交省「LINKS SOMA」	使えない（庁内データが前提）
②予測する	将来どこで空き家が増え、再流通するかを予測する	自治体・事業者	豊田市×マイクロベース「MiraiE.ai」	自治体向けが中心（事業者向けの提供は提供元に要確認）
③相談に答える	所有者の質問にチャットで答え、窓口へ案内する	所有者	空き家ラクチャ、空き家未来AIナビ	使わない（所有者が使う）
④価値を出す	査定額や活用案を自動で示す	所有者・事業者	空き家のコタエ（ジェクトワン）	一部（マッチングサイトへの掲載など、提供条件は要確認）
⑤完成後を見せる	リノベーション後の外観・室内のイメージを画像で生成する	自治体・事業者	永平寺町版空き家メタバンク	使える（画像生成AIで再現可能）

※2026年10月時点の公開情報をもとに整理しています。各サービスの提供状況は公式サイトでご確認ください。

表を左から見ると、AIの使い手が自治体から所有者、事業者へと移っていく点が分かります。

①見つける：空き家かどうかをAIが推定する　自治体が持つ水道使用量や住民基本台帳のデータを組み合わせ、建物ごとに空き家である確率を出す取り組みです。現地調査の前に候補を絞り込めるため、調査の手間を減らせます。

②予測する：空き家の発生と再流通を先読みする　過去の不動産データや人口データをもとに、空き家が増えそうなエリアや、再び住む人が現れそうな物件を予測します。対策の優先順位を決める材料として使われています。

③相談に答える：所有者の疑問にAIが答える　空き家を相続した所有者が、売却・賃貸・管理などの疑問をチャットで質問できるサービスです。24時間いつでも聞ける点が特徴で、必要に応じて人の窓口へ案内します。

④価値を出す：査定額や活用案をAIが示す　立地や建物の情報から、売った場合の価格や、賃貸・リノベーションなどの活用案を自動で示すサービスです。所有者が最初の判断材料を得る入り口になります。

⑤完成後を見せる：リノベーション後をAIで描く　古い空き家の写真から、改修後の室内イメージを画像で生成する使い方です。購入希望者が住んだ後の姿を想像しやすくなります。

1-2. 不動産会社が自分で使えるのは「説明する」領域

不動産会社が手元のAIで再現できるのは、⑤の画像生成と、表に載らない「所有者に説明する業務」です。①②は自治体のデータが前提で、③④は所有者向けのサービスとして提供されています。

ただし、③④が広がるほど、所有者はAIで下調べをしてから相談に来るようになります。AIが示した査定額や制度の説明を、根拠をもって補正するのが不動産会社の役割になります。そのため、所有者への説明資料を短時間で正確に作る力の重要性が増していくといえるでしょう。この「説明する」領域で使える指示文は、4章でまとめて紹介します。

1-3. 空き家AIの動きが不動産会社に関係する理由

空き家AIは自治体や所有者の話に見えますが、相談の行き先は最終的に不動産会社です。

総務省の調査によると、2023年10月時点の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で過去最高でした。そのうち賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家は385万6千戸で、2018年から36万9千戸増えています。利用目的の決まっていない空き家が増えるほど、売却・賃貸・解体の相談は増えていきます。

AIで空き家が早く見つかり、所有者がAIで下調べを済ませるようになると、不動産会社に届く相談は「何から始めればよいか」から「具体的にどうするか」へ変わっていく可能性があります。2章・3章では、各分類の事例と不動産会社への影響を順に見ていきます。

2. 国・自治体が進める空き家AI｜見つける・予測する

国と自治体の空き家AIは、所有者や不動産会社が直接触れるものではありません。ただし、空き家相談が生まれる「入り口」を変える取り組みです。

2-1. 国交省のLINKS SOMA：庁内データで空き家を推定する

国土交通省は、行政データの活用を進める「Project LINKS」の一環として、空き家推定システム「LINKS SOMA」を開発しています。住民基本台帳や水道使用量といった庁内データをAIで分析し、建物単位で空き家の可能性を推定する自治体向けのシステムです。

仕組みは次の3段階で構成されています。

1. 庁内データの住所や日付の表記をそろえ、建物単位で統合する
2. 過去の空き家調査の結果を教師データとして、地域ごとの推定モデルを作る
3. 建物ごとの空き家確率を推定し、地図やグラフで可視化する

個人情報を含むデータを扱うため、オフライン環境の業務端末で動かせる設計です。プログラミングの知識がなくても操作できるとされています。国交省の公表資料では、愛知県の豊田市・豊橋市の職員を対象に有用性の検証が行われました。※2026年10月時点の情報です。

2-2. 豊田市の流通予測：空き家の発生と再流通を予測する

愛知県豊田市は、マイクロベース社のAIシステム「MiraiE.ai」を使い、空き家の発生と流通の予測に取り組んでいます。LIFULL HOME'Sの報道によると、2022年度に国交省の空き家対策モデル事業として始まりました。将来どのエリアで空き家が出るかを予測し、2023年度以降は再入居の予測や成約価格のシミュレーションにも範囲を広げています。

予測結果は、空き家対策セミナーの開催エリアを絞り込むのに使われました。空き家が増えると予測されたエリアで開いた回では、10人程度の想定に対して40人近くが参加した回もあったと報じられています。AIの予測が、所有者に情報を届ける場所を選ぶ判断に役立った事例といえるでしょう。

2-3. 不動産会社への影響：自治体の相談会と連携窓口が入り口になる

国・自治体の空き家AIが広がると、自治体は空き家の所有者を早い段階で把握し、相談会や個別の案内を出しやすくなります。所有者が最初に接点を持つのは、自治体の相談窓口や、自治体と連携した事業者になる場面が増えるでしょう。

不動産会社が備えておきたいのは、次の3点です。

• 地元自治体の空き家相談窓口や、空き家バンクの協力事業者の登録制度を確認する
• 自治体の空き家セミナーや相談会に、相談員として参加できる枠がないかを調べる
• 自治体経由で届く相談に備え、初回面談で使う説明資料の型を用意しておく

自治体のAIで所有者が早く見つかるほど、紹介を受けた事業者が初回で信頼を得られるかが重要になります。

3. 所有者向けの空き家AIサービス｜相談・査定・イメージ生成

所有者向けの空き家AIは、所有者が不動産会社に連絡する前の下調べを担います。不動産会社にとっては、相談を受ける前提が変わる動きです。

3-1. AIチャット相談：空き家ラクチャと空き家未来AIナビ

所有者がチャットで質問できる空き家のAI相談サービスが登場しています。

空き家ラクチャは、らくだ不動産がChatGPTの技術を使って提供する無料の相談チャットです。物件のエリアや築年数を選ぶと、それに沿った回答が返ります。対象エリアは東京都の渋谷区・大田区・世田谷区で、回答の正確性や最新性は保証されないと明記されています。

空き家未来AIナビは、中山間地域で導入が進む空き家のAI相談窓口です。話し言葉で質問でき、必要に応じて行政窓口や地域の専門機関を案内します。鳥取市鹿野町のNPO法人いんしゅう鹿野まちづくり協議会が、令和6年度の国交省空き家対策モデル事業として開発したと発表しています。※いずれも2026年10月時点の情報です。

どちらのサービスも、AIの回答は参考情報と位置づけ、詳しい相談は人の窓口へつなぐ設計になっています。

3-2. AI査定・活用診断：空き家のコタエ

空き家の活用・売却を手がけるジェクトワンは、AIを活用した空き家流通プラットフォーム「空き家のコタエ」を発表しました。発表では、空き家の基本情報を入力すると「売却」「除却（解体）」「賃料（活用）」の3つの査定結果をWeb上で示すAI簡易査定や、改修費用と収益性の活用シミュレーションが挙げられ、空き家の潜在的な価値を可視化するとしています。査定結果を載せて買い手を探すマッチングサイトも設ける計画です。

2025年9月の発表時点では「2026年初頭にリリース予定」とされ、当初は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県で提供し、順次エリアを広げる計画とされていました。2026年10月時点の公開状況や提供範囲は、公式サイトでご確認ください。

査定や活用案を所有者が自分で得られるようになると、不動産会社には「その数字の根拠」を説明する力が求められます。

3-3. リノベーション後のAI画像：永平寺町版空き家メタバンク

福井県永平寺町は、空き家のリノベーション後の姿をAIで生成して見せる「空き家メタバンク」を公開しています。購入を検討する人が、改修後の空間を具体的に想像できるようにする取り組みです。

この使い方は、不動産会社でも画像生成AIで再現できます。家具を配置した完成イメージを作る手法は、バーチャルステージングAIとは｜掲載の注記ルールと選び方で解説しています。生成した画像を広告に使う場合は、現況の写真と並べたうえで「AIで生成したリノベーション後のイメージ」であることと、改修工事の費用が価格に含まれないこと（物件の条件に合わせて記載）を明示し、現況と誤認させないようにしてください。

3-4. 所有者が「AIに聞いてから来る」前提の初回対応

所有者向けのAIサービスが広がると、初回面談で「AIではこう言われた」と切り出される場面が増えていきます。このとき大切なのは、AIの回答を否定せずに、根拠で補正する姿勢です。

初回面談では、次の順で話を進めると整理しやすくなります。

1. 所有者がAIで調べた内容と、出てきた数字・選択肢を聞き取る
2. AIの回答のうち、物件の個別事情で変わる点（建物の傷み、相続人の人数、接道など）を示す
3. 制度の説明は、一次情報の該当ページを一緒に確認する

AIが出した一般論と、現地を見た担当者の見立ての差を示せることが、不動産会社に相談する価値になります。

4. 不動産会社が空き家案件で今日から使えるAI指示文4本

1章で見たとおり、不動産会社が手元のAIで再現しやすいのは、所有者に説明する業務です。ここでは、ChatGPTやClaudeなどのチャット型AIにそのまま貼り付けて使える指示文を4本紹介します。

入力の前に個人情報を置き換える

氏名は「相続人A」「相続人B」、住所は「遠方」「同一市内」と粒度を落とします。登記簿や戸籍の画像は、そのままアップロードしないでください。

4-1. 初回面談メモから論点を洗い出す

最初に使いたいのは、面談メモから確認漏れを洗い出す指示文です。空き家案件は確認項目が多く、初回のヒアリングで漏れが出やすくなります。

あなたは相続がらみの空き家案件を多く扱う不動産仲介の担当者です。以下は所有者との初回面談メモです。このメモをもとに、次の3点を出力してください。（1）方針を決めるうえで判明している事実、（2）まだ確認できていない不足情報、（3）次回面談で聞くべき質問を優先度順に10個。専門用語には短い補足を付けてください。

--- 面談メモ ---
（ここにメモを貼り付け）

もう一歩良くなるコツ

「判明している事実」と「不足情報」を分けさせる：推測が事実に紛れ込むのを防げます。／所有者がAI相談で得た回答もメモに含める：補正が必要な論点として洗い出されます。

所有者がAIで調べてきた内容も材料に加えると、初回面談の準備が整います。

4-2. 4つの出口を比較表にする

空き家の出口は「売却」「賃貸」「解体して土地として売却」「保有して管理」の4つに大別されます。所有者が迷う理由の多くは、4つを同じ物差しで比べられていない点にあります。

以下の物件について、「売却」「賃貸」「解体後に土地として売却」「保有して管理」の4つの選択肢を比較する表を作ってください。比較項目は、初期費用、想定される収入、税金面で確認すべき点、必要な期間、主なリスクの5つです。金額は断定せず、確認すべき項目名として記載してください。

物件：【所在エリア：例／地方都市の住宅地】
建物：【構造と築年数：例／木造2階建て、1978年築】
状態：【現況：例／10年以上空き家、雨漏りあり、家財が残置】
所有者の希望：【要望：例／なるべく手をかけずに手放したい】
相続人：【人数と状況：例／兄弟3人、うち2人が遠方在住】

もう一歩良くなるコツ

金額を書かせずに「確認すべき項目名」を出させる：AIの概算には根拠がなく、所有者に見せると後で食い違いが生じます。／相続人の人数と居住地まで入れる：合意形成にかかる期間の見立てに反映されます。／税金面の確認項目に「相続空き家の3,000万円特別控除が使えるか」を入れる：相続後に一度でも貸したり住んだりすると対象外になるため、賃貸を選ぶ前に確認が必要です（5-1参照）。

表の枠組みはAIに任せ、数字は自社の実績と見積もりで埋める使い方が安全です。解体後に土地として活用する出口の提案資料づくりは、土地活用の提案をAIでたたき台に【プロンプト配布】で解説しています。

4-3. 所有者に渡す説明文に書き換える

比較表ができたら、所有者に伝わる言葉に書き換えます。空き家を相続した所有者は取引経験が少ない場合が多く、業界用語のままでは判断できません。

以下の比較表をもとに、空き家を相続した所有者に向けた説明文を作成してください。専門用語を使う場合はかっこ書きで補足し、1文は短くしてください。断定を避けて「確認が必要です」と明示し、全体で800文字以内にまとめてください。最後に「次にご検討いただきたいこと」を3つ挙げてください。読み手は不動産の売買経験がない60代の方です。

--- 比較表 ---
（ここに表を貼り付け）

もう一歩良くなるコツ

読み手の年代と取引経験を指定する：語彙の選び方が安定します。／文字数の上限を決める：説明が長くなり、判断を先送りさせる資料になるのを防げます。

出力された文章は、必ず担当者が読み返してから渡してください。

4-4. 空き家管理の巡回報告をまとめる

空き家管理を受託している場合は、定期的な報告が発生します。チェック結果を渡して定型化すると、1件ごとに書き起こす手間を減らせます。

空き家管理の巡回報告書を作成してください。以下のチェック結果をもとに、所有者向けの報告文にまとめてください。前回から変化がある項目は冒頭にまとめ、変化がない項目は簡潔に記載してください。事実と所見は分けて書き、不安をあおる表現は避けてください。

【巡回日：例／2026年10月5日】
【通風・換気：例／実施済み】
【通水：例／実施済み、異常なし】
【外観：例／変化なし】
【郵便物：例／回収し保管】
【草木：例／前回より繁茂、次回の剪定を提案】
【前回の指摘事項：例／雨樋の外れ、未対応】

もう一歩良くなるコツ

前回の指摘事項を毎回入れる：未対応の項目が繰り越され、対応漏れを防げます。／事実と所見を分けさせる：遠方の所有者が現地を見られなくても、状況を正しく判断できます。

チェック項目をそろえておくと、担当者が変わっても報告の品質が安定します。

5. 空き家のAI回答で検算したい3つの制度と、AIを使わない基準

空き家に関する制度は改正が続いており、AIの回答が古い内容のまま出てくる場合があります。所有者がAI相談で得た説明も同様です。特に誤りが起きやすい3つの制度と、AIを使わないほうが良い場面を整理します。

5-1. 相続空き家の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却したときの譲渡所得の特別控除は、2024年に要件が変わっています。古い情報が返ってきやすい制度です。主な要件のうち、AIが誤りやすいものを挙げます。

• 適用期限は2027年12月31日までの譲渡
• 対象は1981年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物登記がされている建物は対象外
• 相続開始の直前に、被相続人以外の居住者がいなかったこと（老人ホームに入所していた場合の扱いは国税庁No.3307）
• 相続から売却まで、貸したり住んだり事業に使ったりしていないこと
• 売却代金が1億円以下であること（他の相続人の売却分を含めて判定）
• 売却の期限は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
• 2024年1月1日以降の譲渡では、譲渡後、翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しが行われた場合も対象（買主が行うケースを想定）
• 2024年1月1日以降の譲渡で、取得した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円

AIが2023年以前の情報をもとに、相続人が3人以上でも一律3,000万円と答える場合があります。※2026年10月時点の情報です。要件の詳細は国税庁タックスアンサー（No.3306）でご確認ください。

5-2. 管理不全空家等と固定資産税

2023年12月13日に空家等対策の推進に関する特別措置法の改正法が施行され、「管理不全空家等」という区分が新設されました。倒壊の恐れがある「特定空家等」の前段階の空き家も、市区町村の指導・勧告の対象になっています。

誤解が生まれやすいのは、税額が上がるタイミングです。空き家というだけで直ちに上がるわけではなく、勧告を受けた場合に住宅用地特例が外れます。所有者への説明では「放置するとすぐに6倍」といった表現を避け、段階のある制度として伝えると正確です。

5-3. 相続登記の申請義務

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。相続で不動産を取得した相続人は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に申請する義務を負い、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。

見落とされやすいのは、施行日より前に発生した相続も対象になる点です。この場合の期限は2027年3月31日までです（取得を2024年4月以降に知った場合は、知った日から3年以内）。※2026年10月時点の情報です。手続きの詳細は法務省・法務局の公表資料をご確認ください。

5-4. AIを使わないほうが良い3つの場面

空き家案件のすべてにAIを使う必要はありません。次の3つの場面では、AIを使わずに人が判断してください。

• 所有者に提示する価格を決める場面：建物の傷みや残置物など、データに表れない要素が価格を左右するため
• 税制や登記の適用可否を結論づける場面：個別の要件の当てはめは、税理士・司法書士の領域にあたるため
• 相続人の間で意見が対立している場面：AIの整理資料が、特定の相続人に肩入れした資料と受け取られる可能性があるため

AIは専門家につなぐ前の論点整理までと決めておくと、使いどころを誤りにくくなります。AIの回答が誤る仕組みは、不動産AIのハルシネーション対策｜起きやすい7場面と防ぎ方で詳しく解説しています。

6. 空き家×AIのよくある質問（Q&A）

Q1. 空き家の写真をAIに読ませて、建物の劣化を判断できますか？

A. 外観の気になる箇所を洗い出す補助には使えます。ただし、雨漏りや構造の劣化は写真だけでは判断できません。売却時に建物の状態を示す場合は、既存住宅状況調査技術者（講習を修了した建築士）による建物状況調査（インスペクション）を案内してください。

Q2. 所有者がAI査定で出した金額を持ってきた場合、どう対応すればよいですか？

A. 金額を否定するのではなく、AI査定に反映されていない要素を示しましょう。現地で確認した傷みや残置物、接道条件、近隣の成約事例を並べて、自社の査定額との差を説明すると納得を得やすくなります。

Q3. 高齢の所有者が、AIで作った資料に抵抗を示す場合は？

A. 資料の正確さに責任を持つのは担当者です。AIは下書きに使い、内容は担当者が確認していることを、聞かれたら率直に伝えましょう。そのうえで、紙で渡す・要点を口頭で補うなど、所有者が読みやすい形に整えてお渡しください。

Q4. 自治体のAIで「空き家の可能性が高い」と推定されると、何か措置を受けますか？

A. LINKS SOMAのような推定は、現地調査の対象を絞り込むためのものです。推定されただけで「管理不全空家等」や「特定空家等」になるわけではありません。指導・勧告などの措置は、市区町村が現地の状態を確認したうえで判断します（5-2参照）。

Q5. 自治体の空き家バンクにもAIは使われていますか？

A. 空き家バンクは物件情報を掲載する仕組みが中心で、AIを組み込んだ例はまだ限られます。永平寺町のように、AIでリノベーション後のイメージを見せる取り組みを加える自治体も出てきています。地元の空き家バンクの運用は、自治体の担当窓口でご確認ください。

まとめ

• 空き家×AIの事例は「見つける・予測する・相談に答える・価値を出す・完成後を見せる」の5分類で整理できる
• 国・自治体のAI（LINKS SOMA、豊田市の予測）は、空き家相談の入り口を早める動き
• 所有者向けのAI相談・査定が広がるほど、AIの回答を根拠で補正する説明力が不動産会社の価値になる
• 不動産会社が手元のAIで使えるのは、説明資料づくりと完成イメージの生成
• 特別控除・管理不全空家等・相続登記は、AIの回答を必ず一次情報で検算する

まずは手元の空き家案件1件の面談メモを、4-1の指示文に貼り付けて、確認漏れの洗い出しから試してみてください。

【本記事のご利用にあたって】

AIが作成した文章や画像を業務で使用する際は、宅地建物取引業法・景品表示法・不動産の表示に関する公正競争規約に抵触する表現がないか、宅地建物取引士など有資格者による最終確認をお願いいたします。お客さまの個人情報は仮名化したうえでご利用ください。AIの機能・料金や各サービスの提供状況は変更されることが多いため、公式サイトで最新情報のご確認をお願いいたします。本記事はAI活用の実務的な解説を目的とし、税務・法律上のアドバイスを提供するものではありません。

関連記事・次のアクション

不動産のAI活用事例6選｜中小でも再現できる手順つき

空き家以外の領域も含めた不動産AIの事例と、再現テンプレート。

バーチャルステージングAIとは｜掲載の注記ルールと選び方

3-3で触れた完成イメージを、自社で作る方法。

土地活用の提案をAIでたたき台に【プロンプト配布】

解体後の土地として売る・活用する出口の提案資料づくり。

不動産AIのハルシネーション対策｜起きやすい7場面と防ぎ方

5章の検算を社内で習慣にするための考え方。

空き家相談の初回対応を、自社の型にするなら

手順は記事のとおりでも、自社の書式や確認フローに合わせる段階でつまずきます。どこに差し込み、誰が確認するかまでご相談いただけます。ご相談は無料です。

運用に組み込む相談をする

この記事を書いた人

藤田 遼（株式会社WIG 代表／宅地建物取引士）
不動産業界での実務経験をもとに、現場でそのまま使える生成AIの活用法を研究・発信。「今日からコピペで使える」を合言葉に、不動産特化のAIノウハウを届けています。