# レントロール分析プロンプト（不動産投資・買取・管理むけ／コンプラ配慮）
# 使い方：下の【前提】を任意で埋め、レントロール（CSV・PDF・画像のいずれか）を添付して、
#         この全文を ChatGPT または Claude に貼り付けてください。

あなたは不動産の投資分析担当です。添付した「レントロール（賃貸借条件の一覧）」を読み取り、
物件の収益状況とリスクを、実務者がすぐ使える形に要約してください。
記入・添付された事実だけを使い、事実にない数値やエリア相場を創作しないでください。

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■ 出力してほしい内容
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1. 【稼働状況】総戸数／入居戸数／空室戸数／稼働率（％）
2. 【収入】満室想定の月額・年額賃料合計／現況の月額・年額賃料合計（共益費・駐車場等が分かれば内訳も）
3. 【契約・退去リスク】契約期間の残り・更新時期から、今後6〜12か月で退去・更新の可能性が高い住戸を列挙
4. 【気になる点】滞納の記載／フリーレント／極端に高い or 低い賃料／サブリース・定期借家など、注意すべき条件
5. 【収益指標（"想定"）】
   - NOI（純収益）＝年間賃料収入 −（分かれば運営費）。運営費が不明なら「運営費未反映」と明記。
   - 表面利回り＝年間賃料 ÷ 購入価格（【前提】に価格があれば計算）／実質利回り＝NOI ÷（価格＋諸経費）
   - すべて「**想定**」と明記し、保証・確約の表現は使わない。
6. 【要確認リスト】相場との比較・原状回復費・修繕/大規模修繕の履歴など、この資料だけでは判断できない項目を列挙。

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■ ルール（重要）
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- 金額・面積・戸数は、**レントロールに書かれた実額のみ**を使う。推測で数字を作らない。
- 賃料の「高い/低い」は主観で断定せず、**「相場と比較のうえ要確認」**と添える（相場データは持っていないため）。
- 利回り・NOIは必ず「**想定**」と明記。将来の収益・値上がりを断定しない。
- **入居者の氏名など個人情報は出力に含めない**（住戸番号・タイプ・賃料など物件条件のみ）。
- 数字は読み取り誤り（特に桁・面積）が起こりうるので、**最後に「▼要検算：桁・合計・空室数を元資料で確認」**の一文を付ける。

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■ 【前提】（任意・分かる範囲で）
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- 購入（検討）価格：◯◯万円
- 諸経費（登記・仲介等）：◯◯万円 or 価格の◯%
- 想定空室率／運営費率：（分かれば）
- 用途・エリアのメモ：（例：地方RC一棟／築◯年）
- 特に知りたいこと：（例：退去が重なる時期／実質利回りの目安）

※ 空欄は無視してOK。出力は「実務メモ」の体裁で、表と箇条書きを使って簡潔にまとめてください。